Novinky » Analýza: Ceny nových bytů v Praze loni vzrostly o necelých 10 %, v závěru již stagnovaly

Analýza: Ceny nových bytů v Praze loni vzrostly o necelých 10 %, v závěru již stagnovaly

27.01.2023 | Petr Bayer

Nabídkové i prodejní ceny nových bytů v Praze ve 4. čtvrtletí 2022 rostly meziročně o téměř 10 %, mezikvartálně šlo ale o stagnaci resp. minimální růst. Za celý rok 2022 prodeje činily 3100 bytů, oproti roku 2021 jde o zhruba 60% propad prodejů. V posledních třech měsících loňského roku se v Praze prodalo 550 nových bytů. Vyplývá to ze společné tržní analýzy společností Trigema, Skanska a Central Group.

Nabídkové ceny nového bydlení v Praze v posledním kvartále loni meziročně vzrostly o více než 7 %, průměrná cena dosáhla 154 881 Kč/m². Mezikvartálně však jde o stagnaci resp. růst 0,5 %. Prodejní ceny nových bytů vzrostly meziročně o téměř 10 % z 137 946 Kč/ m² na 151 643 Kč/m² v posledním čtvrtletí 2022, mezikvartálně o 2,5%. Plošnou redukci cen nového bydlení nelze očekávat ani v letos, ceny stavebních materiálů loni roce rostly i o desítky procent během jediného měsíce.

„Investoři a developeři se potýkají se zvýšením finančních nákladů, ve kterém se promítá skokové zdražení některých stavebních materiálů, prací a energií. Trojnásobně vzrostly i úrokové sazby. Vyšší jsou ceny pozemků, finanční a režijní náklady spojené s přílišnou byrokracií a příliš pomalými povolovacími procesy, na trhu je nedostatek lidských zdrojů ve stavebnictví. To všechno už investor v rámci výstavby hodně pocítí, a to je zároveň i hlavním důvodem, proč nelze čekat plošné snižování cen nových bytů,“ míní předseda představenstva investiční skupiny Trigema. Marcel Soural. Případná redukce cen se může dotknout zejména secondhandových nemovitostí, a to většinou nižšího standardu, například v panelových domech nebo méně atraktivních lokalitách.

Pokles prodejů v loňském roce prakticky kopíruje křivku poklesu hypoték. Za výrazným propadem zájmu o hypotéky stály především rychle rostoucí úrokové sazby - zatímco na začátku roku 2022 se průměrná sazba u nových hypoték pohybovala těsně nad hranicí 3 %, v listopadu to bylo již okolo 6 %. Do hry čím dál více vstupují také velmi přísná pravidla pro zisk hypoték.

„Zájem o nové bydlení je stále a nových bytů je na trhu dlouhodobě nedostatek. Lidé ale nyní při velmi drahých hypotékách a celkové nejistotě odkládají nákupní rozhodnutí. A to v posledním roce zásadně zpomalilo prodeje. Určité oživení trhu ale očekáváme už v jarních měsících. Zásadní oživení trhu očekáváme v příštím roce, kdy by se už úroky hypoték mohly snížit k 3 % ročně. To už by měsíční splátky hypotéky mohly být i nižší než nájemné,“ líčí šéf Central Group Dušan Kunovský.

V Praze bylo na konci loňského roku volných 5100 nových bytů, což je téměř stejné číslo jako na konci roku 2020. Mezikvartálně jde o zhruba 8,5% růst, v porovnání s loňským rokem je nyní nabídka vyšší o 79 %.

„V posledním čtvrtletí se na trh dostalo pouze 950 nových bytů, a to je druhý nejhorší kvartální výsledek od roku 2017. Na konci roku se nabídka ustálila na dlouhodobém průměru, pro potřeby metropole je však stále nedostatečná. Bytů se nadále povoluje velmi málo. Zatímco v roce 2021 se mohla rozběhnout výstavba téměř 10 tisíc jednotek, za minulý rok to bude zhruba o polovinu méně,“ říká předseda představenstva Skanska Residential Petr Michálek.

Trend posledních měsíců napovídá, že i letos lze očekávat stabilní hladinu nebo snižování nabídky. Je možné předpokládat, že část developerů bude kvůli zpomalení prodejů pozastavovat výstavbu nových bytů. Jakmile v horizontu jednoho až dvou let (s poklesem úrokových sazeb zpět k 3 %) dojde k obnovení trhu, skokově naroste poptávka, a omezená nabídka může způsobit další tlak na ceny.