Novinky » Banky financují hlavně byty a logistiku, spekulativní výstavba skončila

Banky financují hlavně byty a logistiku, spekulativní výstavba skončila

05.01.2021 | Petr Bayer

Tuzemské banky pokračují ve financování developerských projektů, výhodu však má rezidenční segment a logistika. Velmi opatrní jsou bankéři u lokalit, které jsou navázány na turistický ruch. Zvýšily se i požadavky na předprodej či před-pronájem, což platí především u kancelářských a maloobchodních nemovitostí. V těchto případech banky nefinancují spekulativní výstavbu, tak jak tomu bylo v minulosti v zavedených lokalitách. Uvádí to analýza mezinárodní poradenské společnosti BNP Paribas Real Estate.

Konzervativní přístup bank k developerům a investorům zapříčinily vlny pandemie a následné restrikce. Velká obezřetnost panuje k naprosté většině nových realitních projektů, kdy je komplexněji než dříve prověřována finanční kondice financovaného subjektu i obchodní potenciál záměru. Vzrostly požadavky na ukazatel krytí dluhové služby (DSCR) a naopak se snížila maximální hranice ukazatele LTV (poměr výše úvěru k tržní hodnotě financované nemovitosti, a to o 10 – 15 % s výjimkou rezidenčních projektů.

Výhodu mají developeři s portfoliem bezproblémově splácených úvěrů, stejně jako ti, kteří realizují projekty v kvalitních lokalitách – nejlépe industriálního nebo rezidenčního segmentu (včetně stále více populárnějšího družstevního bydlení). „Ani v tomto ohledu ale nejde o univerzální klíč k získání financování. Záleží na obchodní strategii bank a jejich diverzifikaci rizika,“ líčí Jan Bohata z investičního oddělení BNP Paribas Real Estate, podle nějž zvýšená obezřetnost neznamená utlumení aktivity bank. V případě těch tuzemských byl s koncem roku 2020 znatelný spíše opačný trend. Důvodem může být i odhad meziročního propadu zisku bank na úrovni 45 – 55 % za první tři čtvrtletí 2019 a 2020, mj. právě kvůli poklesu poskytovaných úvěrů.

Dosud se ve větší míře neobjevily revokace bank ohledně starších rozhodnutí o poskytnutí úvěrů. Aktuálně jsou však přísněji posuzovány záměry týkající se výstavby nebo rekonstrukce kancelářských a maloobchodních objektů nebo projektů navázaných na turistický ruch. Handicap tak mají projekty, konkrétně v Praze, na tzv. high streets v centru. Naopak bonus je zřetelný u záměrů opřených o již fungující komunitu místních obyvatel.

„Banky vítají vícefunkční projekty, kdy jsou kanceláře mixovány s maloobchodem nebo službami. To více nahrává větším urbanistickým projektům v širším centru měst,“ dodává Bohata s tím, že pro banky realitní trh zůstává i nadále velmi atraktivním z pohledu dosahovaných úrokových marží. Do stavu na začátku roku 2020 se však dle klíčových manažerů bank dostane český realitní trh nejdříve až ve druhé polovině resp. ke konci letošního roku za předpokladu, že nenastane další vlna pandemie a na ní navazující omezení.

Další články k tématu