Novinky » Ceny starších bytů v Praze stouply přes 117 tisíc za m2, klesají na jižní Moravě

Ceny starších bytů v Praze stouply přes 117 tisíc za m2, klesají na jižní Moravě

25.07.2023 | Petr Bayer

Ceny starších nemovitostí v Česku se po roce propadů obrací zpět k růstu tempem, že mažou dosavadní „zlevnění“. Za bydlení si tak opět musí připlatit domácnosti v Praze, ale i Středočeském kraji. Ceny bytů naopak nadále klesají na jižní Moravě, kde se zájem přesunul k rodinným domům. Ceny nájemního bydlení rostou, v následujících měsících by však mohly poskočit ještě výrazněji.

„Ukázalo se, že na realitním trhu peníze stále jsou – klesající ceny a jarní výprodeje přilákaly nejen domácnosti, ale i institucionální investory, kteří začali kupovat i prodávat,“ říká šéf skupiny EHS a Bezrealitky Hendrik Meyer. „Na druhou stranu není možné přehlížet rozevírající se nůžky mezi dobrými nemovitostmi a ostatními, které naopak nepřestávají ztrácet hodnotu,“ dodává.

Pražské byty zdražuje malý počet na trhu, ceny se vrátily na hladinu jako před rokem. Ceny se počátkem léta vrátily k růstu a s cenou přesahující 117 tisíc za m² staršího bytu smazaly celoroční pokles. Na vině je posílená poptávka, kterou podpořil mj. obnovený zájem o hypotéky a i nadále přiškrcená nabídka. Stále totiž platí, že do prodejů se dostaly především nemovitosti, jejichž majitele tlačil čas – tedy například z důvodů dědických řízení, finanční situace nebo nákupu jiné nemovitosti.

Menší roli mohly sehrát také skryté slevy developerů, které vedly k tomu, že domácnosti měnily starší byt za bydlení v novostavbě, další nemovitosti pocházely od lidí, kteří nedokázali zajistit splácení hypotéky po jejím refinancování. Na situaci více vydělávají majitelé menších bytů, u kterých vzrostla skokově poptávka, naopak u atypických nemovitostí nebo větších bytů před rekonstrukcí, které jsou prodávány pod časovým tlakem, jsou ve většině případů nutné zásadnější ústupky.

„Už nyní je jasné, že ceny pražských nemovitostí budou dále stoupat. Nabídka sice nepřestává být vyšší než poptávka, lidé jsou nadále ochotni připlatit si za lepší nemovitosti, jejichž cena se propadla. Pokud na trh nepřijde zásadní finanční nejistota, není v Praze moc důvodů k jeho dalšímu poklesu,“ domnívá se Meyer. „Několikátý kvartál v řadě se ukazuje, že majitelé raději prodej pozdrží, než aby přistoupili na aktuální ceny. Do konce roku se můžeme dostat v nabídkových cenách pražských secondhandových bytů k hranici 125 tisíc korun za m², tedy zhruba na úroveň pražské novostavby roku 2021,“ míní.

Druhý kvartál potvrdil sílící vazby mezi Prahou a tzv. metropolitním prstencem – tedy širokou spádovou oblastí ve Středočeském kraji, zahrnující Kladno, Beroun, Benešov, Příbram, Kolín, Mladou Boleslav nebo Mělník. Vysoká poptávka po středočeských nemovitostech vyhnala ceny na nová maxima. U rodinných domů se zvýšily na takřka 65 tisíc Kč za m², u bytů na 80 tisíc. Poptávka byla především po rekonstruovaných panelákových bytech, posílil i segment městských činžáků, který díky rostoucímu počtu rekonstrukcí celých budov získává prémiový charakter.

„Středočeský region nyní čeká zásadní emancipace. Pokud dokáže vedení měst na situaci reagovat, mohou vzniknout nová lokální centra a vazba na hlavní město se bude postupně uvolňovat. Do řady menších měst a vesnic se z Prahy vrátí mladá a nadprůměrně bohatá generace,“ líčí Meyer. „Klíčové nyní bude dlouhodobě posilovat dopravní vazby – zejména kapacitní hromadné dopravy. Vzdálenost při volbě lokality totiž nehraje takovou roli jako rychlost dojezdu do pražského centra,“ doplňuje.

V Jihomoravském kraji ceny bytů klesají již déle než rok a poprvé v historii měření se průměrnou cenou přibližují cenám ve Středočeském kraji. Na začátku léta se starší byt prodával za zhruba 80,5 tisíce korun za m², což je o zhruba 15 % méně než před rokem touto dobou. Důvody jsou nižší počet kvalitních bytů v nabídce a návrat k rodinným domům. Těch je v nabídce nadprůměrné množství a nabízí se za nejlepší ceny za posledních 24 měsíců. S výjimkou prémiových lokalit a nemovitostí klesly ceny v podstatě ve všech oblastech brněnského metropolitního prstence.

„Jihomoravské oblasti jsou tradičně ‚domkářské‘ a přestože v posledních třech letech stoupaly na oblibě i byty, nyní se situace opět obrací. Určitým překvapením je, že zájem je v tomto případě i o starší nemovitosti vyžadující zásadní rekonstrukci – to poukazuje na to, že kupující jsou ochotni připlatit si za konkrétní lokalitu nebo umístění domu – například v centru obce,“ vysvětluje Meyer. Podle něj se však také v případě Brna dá očekávat, že ceny bytů se ještě do konce roku opět obrátí k růstu, přestože nebude zřejmě tak prudký jako v jiných regionech.

Mezi další trendy patří cenové obraty v krajských městech, především Plzní, Českých Budějovicích nebo Hradci Králové. Po měsících propadů se ceny obrátily a smazaly propady posledních měsíců. Jedním z důvodů je rostoucí počet „navrátilců“, opět související s rostoucími náklady na bydlení v hlavním městě. Kvalitní nemovitosti v centrálních čtvrtích krajských měst za nebývale nízké ceny (v poměru k pražským) zlákaly řady zájemců k návratu do rodného regionu. Tento trend je přímo navázán na možnost práce z domova a naznačuje, podle jakých kritérií budou do budoucna některé české domácnosti bydlení vybírat.

„Chuť bydlet ve vlastním Čechy neopouští. A když mají nyní příležitost nakupovat v rodných regionech, rádi ji využívají. A to jak pro bydlení, tak investici. Z mého pohledu je to pro Česko velice dobrá zpráva – dává to jasnou zpětnou vazbu, že kvalita života v krajských městech a okolí se konstantně zvedá a že tato města mají co nabídnout,“ zmiňuje Meyer.

Do průměrných cen se mírně propsal ještě další trend – nákup investičních apartmánů ve městech blízko turisticky atraktivních lokalit – především v Jizerských horách a Krkonoších. Velice často se jedná o běžné panelákové byty, které však majitelé chtějí pronajímat jako rekreační.

Nájmy rostou podle očekávání, tempo se zřejmě zvýší

V souladu s očekáváním rostly i ceny nájemního bydlení. V Praze se ustálilo těsně pod 340 korun za m², ve Středočeském kraji vzrostlo na 248 korun na m². Naopak v Brně a obecně Jihomoravském kraji zaznamenaly statistiky po jarním propadu stagnaci. Celkově se však růst pohybuje hluboko pod inflací, což reflektuje nejen slábnoucí kupní sílu obyvatel, ale také ustálení poptávky.

Ta sice nepřestává být vysoká, nicméně je konstantní, což pomáhá harmonizovat nájemní ceny. Dá se očekávat, že se začátkem druhého pololetí dojde v některých oblastech opět k prudkému růstu. „Týkat by se to mohlo zejména Středočeského kraje a krajských univerzitních měst jako Plzeň, Olomouc nebo Hradec Králové. Další výrazný růst nájmů však očekáváme i v Praze. Majitelé bytů a stále více také domů totiž budou reagovat na zvýšený nárůst poptávky, která bývá nejvyšší v září. A opět se pokusí sanovat rostoucí náklady na provoz nemovitosti. Do konce roku by se tak na mnoha místech mohlo nájemné zvýšit opět o zhruba 10 %,“ uzavírá Meyer.