Novinky » ČR má nejvíce průmyslové plochy na hlavu ve střední Evropě, zájem roste

ČR má nejvíce průmyslové plochy na hlavu ve střední Evropě, zájem roste

25.03.2021 | Petr Bayer

V regionu střední Evropy bylo na konci roku 2020 přes 39 milionů čtverečních metrů moderní logistické industriální plochy. Více než polovina (53 %) se nachází v Polsku, ČR s více než 9 miliony m² se podílí asi 23 %. V přepočtu na počet obyvatel však má ČR zhruba 850 m² na 1000 obyvatel, zatímco v Polsku jen 542 m². Zpráva analyzuje vývoj odvětví v ČR, Maďarsku, Polsku, Rumunsku a Slovensku.

„ČR je svou polohou stále velmi atraktivní pro umístění logistické infrastruktury. Stejně jako v Polsku lze očekávat, že tento trend bude pokračovat i do budoucna a plochy se budou dále významně rozšiřovat, v závislosti na vývoji trhu a na možnostech získávání povolení k výstavbě od orgánů státní správy,“ říká vedoucí týmu pronájmu průmyslových nemovitostí a nákupních parků, v Cushman & Wakefield Jiří Kristek.

Poptávka po skladovacích i výrobních prostorech je ve střední Evropě velká a trh dynamický. V posledních třech letech se dokončilo více než 11,5 milionu m² nové plochy. Nejvíce rostou trhy v Polsku a ČR, stále atraktivnější pro investory se stává také trh rumunský. V současné době jsou v regionu ve výstavbě více než 3 miliony m², z toho třetina se staví spekulativně bez zajištěných předpronájmů. To svědčí o dobré kondici trhů, které investoři považují za mnohem méně rizikové než třeba před 10 lety.

I při takto rychlém vývoji se plochy daří obsadit, podíl neobsazené plochy se v regionu dlouhodobě drží velmi nízko. Nejnižší neobsazenost v historii zaznamenáváme s koncem roku 2020 v ČR a Maďarsku (jedná se převážně o oblast Budapešti). Ve všech zemích se neobsazenost drží od roku 2016 pod 10 %, v ČR je průměr od konce roku 2017 dokonce pod 5 %, momentálně jsou to 4,2 %, v Praze dokonce pouze 2,2 %.

„Rekordně nízká neobsazenost v Praze je dána tím, že dlouhodobě chybí nové projekty a poptávka roste. Většina developerů má o tento region velký zájem, nicméně získat vhodné pozemky a poté všechna potřebná povolení trvá velmi dlouho, a nabídka tedy zaostává za poptávkou. Ta je nyní tažena především rostoucím trhem e-commerce a také potřebou tzv. urban logistiky, která má zásobovat hlavní město. Poptávka se nyní zaměřuje na akvizice vhodných pozemků, které splňují parametry tohoto využití. Ve hře je též konverze některých retailových projektů či starších skladovacích/komerčních areálů,“ líčí Kristek.

Nízkou neobsazenost udržuje poptávka, jež roste spolu s nabídkou. Loni se v regionu pronajalo přes 8,6 milionu m² průmyslové plochy, což je více než pětina celého trhu. Když nezapočítáme renegociace (tedy přejednání stávajících smluv), půjde o 5,9 milionů m². Tzv. čistá poptávka tedy v roce 2020 tvořila zhruba 70 % celkového take-upu.

Většina loni pronajaté plochy je v největším Polsku (5,1 mil. m²), v ČR se loni pronajalo 1,5 milionu m², jen o trochu méně než v roce 2019. Naopak vzrostl meziročně podíl renegociací, takže výsledná čistá poptávka byla o čtvrtinu nižší než předloni. V ostatních zemích loni hrubá i čistá poptávka meziročně rostla, v Maďarsku nebo Rumunsku dokonce dvojnásobně.

V Česku je velmi vyrovnaná poptávka distribučních, výrobních a skladovacích společností. Význam logistiky a distribuce přitom zejména od roku 2018 stoupá. Na celkové poptávce roku 2020 měly 39% podíl právě přepravní a distribuční firmy, 19 % nájemních smluv uzavřely firmy z automobilového průmyslu, 13 % připadlo na maloobchod.

„Na poptávce se významně podílel rostoucí segment e-commerce a jeho růst lze očekávat i v dalším období. Vzhledem k současné situaci se mění zaběhnuté modely prodeje zboží i u obchodníků s kamennými prodejnami. Lze predikovat, že část zákazníků již zůstane u nákupů na internetu, což bude ve svém důsledku znamenat další poptávku po skladových a logistických řešeních.“ míní Kristek. V ČR se loni nejvíce (37 %) nájemních transakcí uskutečnilo v Praze a okolí, v Plzeňském kraji 21 % a Jihomoravském kraji 14 %.

Při srovnání střední Evropy s vyspělými státy západní Evropy se čistá poptávka blíží úrovni Německa. Její úroveň každoročně vzrůstá a v roce 2020 odpovídala již 89 % té v Německu, oproti Nizozemsku nebo Británii je dokonce mnohem vyšší. „Tuzemský trh je stále atraktivnější a nabízí srovnatelné podmínky a kvalitu jako v západní Evropě. Navíc je zdejší pracovní síla zkušená a stabilní. Při rozhodování o rozvoji společnosti stále častěji zahrnují do zvažování i země středoevropského regionu. Do budoucna je otázkou vliv Brexitu či úvahy o budování výrobních kapacit v Evropě místo v Asii,“ poznamenává Kristek.

Středoevropský trh je poměrně konsolidovaný, značnou část pokrývá několik velkých společností. Nejvyšší podíl na celkové industriální ploše ve zmíněných pěti zemích mají CTP Invest (12 %), Panattoni (11 %) a Prologis (11 %), dohromady jde o 35 % celého trhu. Všechny jsou také významnými industriálními developery, Panattoni v roce 2020 dokončila více než 1 milion m² nové logistické plochy, CTP Invest přes 500 000 m²i přesto, že v největším Polsku začal být více aktivní teprve nedávno.

Nájmy jsou v celém regionu střední Evropy s výjimkou Budapešti víceméně stabilní. Tzv. prime rent (nejvyšší dosahované nájemné za plochu o rozloze 5000 m² v dobré lokalitě) se již asi 10 let pohybuje v rozmezí 3,50 až 4,50 eur za m².

Logistický trh je i nadále velmi atraktivní pro investory. V loňském roce došlo k prodeji několika významných portfolií, například GLP získala celé středoevropské portfolio skupiny Goodman. Tato transakce tvoří 43 % celkového loňského objemu středoevropských industriálních transakcí, který i díky tomu dosáhl rekordní hodnoty 3,5 miliardy eur. Největším 80% podílem se na celkovém objemu transakcí podílelo Polsko, ČR 7,5 %.

„Investoři se o industriální sektor zajímají dlouhodobě, v poslední době jejich zájem dále zvyšuje rozvoj segmentu tzv. urban (last mile) logistiky, který má do budoucna velký potenciál. Obecně jsou investičně nejatraktivnější produkty s kvalitními nájemci a smlouvami na delší období,“ uzavírá vedoucí investičního týmu C&W Michal Soták.