Novinky » Hlavní města CEE se budou potýkat s nedostatkem kanceláří, Praha nejdražší

Hlavní města CEE se budou potýkat s nedostatkem kanceláří, Praha nejdražší

14.11.2023 | Petr Bayer

Trhy s moderními kancelářskými nemovitostmi v hlavních městech zemí střední Evropy (Praze, Bratislavě, Budapešti a Bukurešti) se mohou v příštích 2 letech potýkat s nedostatkem kanceláří. Důvodem je zpožděná výstavba způsobená nejistou ekonomickou situací v kombinaci s vysokými náklady a zpomalující se poptávkou, líčí v nejnovější analýze iO Partners.

Ke konci 3. čtvrtletí 2023 se celková plocha moderních kanceláří v Praze zvýšila na 3,91 milionu m². Od začátku roku bylo dokončeno 98 400 m² a do konce roku přibude 6400 m² v jednom projektu. Ke konci září bylo ve výstavbě 85 800 m² s plánovaným dokončením v letech 2023 a 2024. V Praze opět nebyla zahájena výstavba žádné nové administrativní budovy. Celková poptávka meziročně klesla o 34 %, přičemž 50 % tvořily renegociace. V porovnání s dalšími zeměmi střední Evropy má Praha nejnižší míru neobsazenosti - na konci 3. čtvrtletí 2023 představovala 7,4 %. Výše nájemného je v hlavním městě ČR naopak nejvyšší z celého regionu.

 „Mezi jednotlivými lokalitami vnímáme velké rozdíly. Zatímco někteří pronajímatelé těží z moderních projektů v nejvyhledávanějších lokalitách a využívají indexaci ve svůj prospěch, jiní s komerčními projekty ve starších budovách a v okrajových lokalitách bojují, jak přilákat a hlavně udržet nájemce, což vyvolává obavy z neobsazenosti. Vzhledem k tomu, že v nadcházejících letech bude na trh dodán omezený počet kancelářských prostor, je velmi pravděpodobné, že se nájemné vyšplhá na ještě vyšší úroveň než nyní. Vzniklá poptávka by naopak měla projektům v těchto lokalitách nahrávat. Nájemci mohou během těchto měsíců těžit z výhodných nabídek,” říká vedoucí oddělení kancelářských pronájmů iO Partners v Praze Milan Kilík.

Ve střední a východní Evropě meziročně došlo k poklesu hrubé realizované poptávky v Praze (o 34 %) a Bratislavě (o 23 %), zatímco vzrostla v Budapešti (o 34 %) a Bukurešti (o 95 %). K vyšší míře renegociací dochází v celém regionu. Částečně to souvisí s nájemním cyklem, neboť končí smlouvy ze silné poptávky v předchozích letech, což byl případ Bukurešti a Budapešti. Kombinace vysokých nákladů na stěhování a nákladných fit-outů navíc nutí nájemce častěji přejednávat smlouvy ve stávajících prostorách, což se ukázalo na pražském realitním trhu. Na všech čtyřech trzích vzrostla meziročně neobsazenost, přičemž nejnižší zaznamenala Praha (7,4 %), nejvyšší podíl měla Bukurešť (14,5 %). V Bratislavě a Budapešti přesáhla ve 3. čtvrtletí 2023 hranici 13 %.

Vysoké stavební náklady a nejistá ekonomická situace v Evropě ovlivňují budoucí výstavbu nových kanceláří ve velké části regionu. „V Praze a Bratislavě v roce 2025 očekáváme nedostatečnou nabídku nových kanceláří, přičemž na pražském trhu nebyla v posledních 15 měsících zahájena výstavba žádných administrativních prostor. To může vést k přetlaku poptávky a s tím souvisejícím růstem nájmů a vyšší konkurencí mezi nájemci,“ upozorňuje iO Partners.

V Bratislavě je nasycenost trhu s kancelářskými prostory dalším faktorem, který ovlivňuje vývoj developerských projektů. V roce 2024 neočekává výstavbu žádné nové kancelářské budovy a ve výstavbě je pouze jedna budova o rozloze 10 000 m²s plánovaným dokončením v roce 2025. Do konce roku 2027 má být dodáno více než 100 000 m²nových kanceláří. Z této relativně slabé nabídky budou těžit nově dokončené kanceláře, které mají v současnosti vyšší míru neobsazenosti. V Bukurešti omezuje novou výstavbu nízká čistá poptávka, podpronájmy či zmenšování kanceláří kvůli hybridnímu stylu práce a vysoká neobsazenost. Další faktory, které platí v celé CEE, jsou vysoké stavební náklady, úrokové sazby a celková ekonomická nejistota.  

Výjimkou je Budapešť, kde je ve výstavbě téměř 280 000 m²kanceláří s plánovaným dokončením do konce roku 2026. Z nich 170 000 m²je plánováno k dodání v roce 2024. Navzdory zvýšené stavební aktivitě v Budapešti, která překonává Prahu, Bratislavu a Bukurešť, dochází v Budapešti k celkovému poklesu stavební činnosti. Od roku 2019 si Budapešť trvale udržuje nejvyšší objem rozestavěných budov v regionu, ale podobně jako další země i Budapešť zaznamenává pokles developerské aktivity. Uklidňující je, že více než 40 % předpokládané výstavby pro rok 2024 je již předpronajato. To zajišťuje, že míra neobsazenosti se v Budapešti pravděpodobně nebude rychle zvyšovat.

Město	Celkový objem kanceláří v Q3 (m²)	Hrubá realizovaná poptávka Q1-Q3 2023 (m²)	Renegociace Q1-Q3 2023 (%)	Neobsazenost Q3 (%)	Nájemné (EUR/ m²/měsíc)
Praha	3,910 mil.	361 300	50	7,4	27,0
Bratislava	2,069 mil.	136 600	35	13,8	17,5
Budapešť	4,345 mil.	329 900	47	13,2	25,0
Bukurešť	3,420 mil.	292 600	55	14,5	22,0

 „Kancelářské trhy v CEE čelí klesající nové poptávce v důsledku vysokých nákladů, zavádění hybridního způsobu práce a celkové ekonomické nejistoty. Další výzvou je oddalování nové výstavby. I když v posledních dvou letech rostlo nájemné, vysoké náklady na financování a výstavbu, jakož i zvyšování yieldu, zhoršily ekonomické vstupy natolik, že za současné hladiny nájemného nedává ekonomický smysl stavět. Vysoká míra neobsazenosti, která se s výjimkou Prahy pohybuje nad 13 %, je dalším faktorem, který zesiluje nejistotu. Výjimkou budoucího developmentu je Budapešť, kde probíhá čilá výstavba, zatímco v Praze, podobně jako v Bratislavě, Bukurešti nebo ve Varšavě se nachází pod hranicí před-covidových let. V Praze v tomto směru hrozí, že v následujících letech bude na trhu nedostatek nových kanceláří,” uzavírá vedoucí výzkumu iO Partners v ČR Blanka Vačkova.