Novinky » Hotely 2020: Propad transakcí o 85 %, trh se má zotavit v letech 2022 až 2024

Hotely 2020: Propad transakcí o 85 %, trh se má zotavit v letech 2022 až 2024

28.01.2021 | Petr Bayer

Objem investičních transakcí do hotelů v ČR loni propadl na 92 milionů eur oproti 620 milionům v roce 2019. Rok 2021 by měl v tomto směru přinést oživení: na obzoru jsou další významné hotelové transakce. Některé transakce byly odloženy kvůli nejistotě způsobené krizí, investoři vyčkávali. Doufali, že hoteliéři začnou pod tlakem ekonomických dopadů krize hotely prodávat se slevou. Zatím se to však nestalo a ceny hotelů se oproti roku 2019 nesnižují.

„Převis poptávky nad nabídkou drží ceny na původní úrovni. Investorů hledajících příležitost ke koupi hotelu v Praze je řada a hotelů na prodej malý počet. Významný není ani objem plánované výstavby – v příštích třech letech očekáváme přírůstek o 1750 pokojů, což představuje jen 1,5% průměrný roční růst. Hovoří se i o omezení krátkodobých pronájmů a snížilo se DPH na ubytovací služby. To vše nahrává tomu, že vlastníci stále věří, že jejich hotely mají stejnou hodnotu jako v roce 2019. Naopak investoři čekali pokles až na polovinu. S větší mírou prodejů tedy můžeme počítat až ve chvíli, kdy se představy obou stran začnou více přibližovat,“ říká vedoucí hotelového týmu pro střední a východní Evropu Cushman & Wakefield David Nath, Z nejvýznamnějších hotelových transakcí roku 2020 lze uvést prodej pětihvězdičkového hotelu Carlo IV (152 pokojů).

Nejaktuálnější údaje společnosti STR ukazují, že pražský hotelový trh je v rámci Evropy nejvíce postižený dopady koronavirové krize: v roce 2020 zaznamenal největší pokles průměrných tržeb na pokoj o 84,6 % oproti předchozímu roku, s průměrnou roční obsazenosti pokojů 16,6 %. Přesto důvěra v pražský hotelový trh a jeho dlouhodobý potenciál neklesá. Potvrzuje to zájem jak investorů, kteří stále vyhlížejí vhodné příležitosti ke koupi, tak hotelových operátorů, kteří Prahu označili za hlavní cíl svých aktivit. Výsledky ve volnějším letním období naznačily, že po skončení omezení je trh schopen poměrně rychlého oživení. Jeho celkové zotavení se ale čeká až v roce 2024.

Obdobně byla postižena už jen Barcelona, Řím a Lisabon. Dopad na ostatní hlavní hotelové trhy v Evropě byl o něco menší, s průměrným poklesem tržeb na pokoj o 69,7 %. Hlavním důvodem poklesu tržeb v Praze byl kromě propadu obsazenosti také snížení průměrných cen o 28,1 % na 66 eur za pokoj.

„Stejně jako většina ostatních hlavních turistických destinací v Evropě je Praha závislá na mezinárodním turismu, který byl v roce 2020 výrazně omezen. V Praze byl však dopad větší ze dvou důvodů. Během první vlny byla česká vláda mezi prvními, jež zavedly přísná omezení včetně nuceného uzavření hotelů. Během druhé vlny po letním období zaznamenalo Česko jeden z nejvyšších nárůstů případů v Evropě, což přineslo radikální pozastavení zahraničního turismu a následné uzavírání hotelů. Navíc – oproti mnoha jiným zemím – nevyužily české úřady zdejší hotely k ubytování zdravotníků nebo jako provizorní nemocnice. To vše přispělo k tomu, že Praha je jedním z nejvíce postižených hotelových trhů v Evropě. Jakmile se virus dostane pod kontrolu, mělo by dojít k jeho rychlému zotavení,“ míní vedoucí výzkumu v oddělení hotelových nemovitostí za region EMEA v C&W Bořivoj Vokřínek.

Návštěvníci do Prahy většinou přijíždějí jako turisté ze zemí Evropy – v roce 2019 takové návštěvy za rekreačními účely tvořily 73 % z celkového počtu přenocování. Tato poptávka není závislá na mezikontinentální turistice, takže by se trh po uvolnění opatření měl oživit relativně rychle. V červenci pražské hotely téměř zdvojnásobily obsazenost z devíti na 17 %, v srpnu již přes 22 %. Praha tak rychle předběhla mezinárodní destinace jako například Londýn, Paříž nebo Řím.

Atraktivitu Prahy pro mezinárodní hotelový byznys potvrzují výsledky exkluzivního průzkumu Operator Beat, který v uplynulých měsících uskutečnil C&W mezi regionálními i mezinárodními hotelovými operátory aktivními v regionech CEE a SEE. Čtyři pětiny z nich uvedlo, že pražský trh je „hodně zajímá“ nebo „velice zajímá“. Z těch, kteří uvedli jen mírný zájem, je většina na zdejším trhu již dostatečně přítomná.

V žebříčku atraktivity 30 měst v uvedených regionech zaujala Praha čelní místo:

Pozice	Město	Země	Počet bodů
1	Praha	Česká republika	8,8
2	Budapešť	Maďarsko	8,3
3	Varšava	Polsko	8,1
4	Bukurešť	Rumunsko	7,6
5	Krakov	Polsko	7,3
6	Dubrovník	Chorvatsko	7,3
7	Gdaňsk	Polsko	7,2
8	Vratislav	Polsko	7,1
9	Sofie	Bulharsko	6,7
10	Záhřeb	Chorvatsko	6,6

Zdroj: Cushman & Wakefield, průzkum Operator Beat

Z menších českých měst se nejlépe umístilo Brno, jež zaujalo 22. pozici s průměrným hodnocením 5,2 bodu, což celkově naznačuje jen střední úroveň zájmu mezi mezinárodními operátory. U 19 % operátorů je ale zájem o vstup na brněnsky trh poměrně vysoký. Z dalších českých regionálních měst uvedli operátoři jako předmět svého zájmu ještě Ostravu a Plzeň.

Zotavení v roce 2024

Hoteloví operátoři očekávají dosažení podobné úrovně jako v roce 2019 mezi lety 2022 a 2024. Nejdéle má trvat zotavení hlavních měst: téměř polovina respondentů si myslí, že k němu dojde v roce 2024. Tyto odhady korespondují s předpovědí Oxford Economics, podle níž se má turistická poptávka v Praze zotavit do roku 2024. Lépe by na tom měla být větší a významnější z regionálních měst: přes polovinu respondentů odhaduje zotavení na rok 2023. Ještě rychleji by se podle nich měla zotavit menší regionální města, jimž pomáhá domácí poptávka: největší část respondentů odhaduje rok 2022.

Růst nabídky se v příštích letech zpomalí, což zotavení trhu napomůže. V Praze je přírůstek nových hotelových projektů velmi omezený dlouhodobě. Výstavba zdejších projektů – např. Hotel Andaz Prague na Senovážném náměstí nebo konverze hotelu Evropa na Václavském náměstí na luxusní hotel značky W Hotels však pokračuje bez přerušení. U několika projektů, zvláště v raných stádiích výstavby, ale dochází ke zpoždění nebo i problémům s financováním.

Další články k tématu