Investice do komerčních nemovitostí v ČR mají letos opět přesáhnout 3 mld. eur
Objem investic do komerčních nemovitostí v ČR by se měl za loňský rok přiblížit 4 miliardám eur a v letošním roce si má udržet silné investiční objemy nad 3 miliardami eur. Stejně jako loni budou dominovat domácí investoři. Kancelářský segment zažívá probuzení nové výstavby, která bude postupně narůstat, a zároveň lze očekávat další růst nájemného. Průmyslově-logistický trh si udržuje stabilní poptávku, regionální rozdíly v neobsazenosti a nájmech budou přetrvávat. Maloobchodní sektor pokračuje v růstu tržeb i rozšiřování sítí. Výstavba retailových parků bude v příštím roce klíčovým motorem rozvoje maloobchodních ploch.
„Stabilita českého realitního trhu, tažená domácím kapitálem, nás staví do dobré pozice pro pokračující růst. V roce 2026 předpokládáme dynamický vývoj a vznik strategických příležitostí napříč odvětvími,“ říká generální ředitelka CBRE pro ČR Clare Sheilsová. „Tržní dynamika a likvidita napříč sektory, kterých jsme loni byli svědkem, by měly přetrvat i v příštím roce. To platí i pro kancelářský trh, který zůstane robustní, přestože nabídka nových projektů bude omezená. Aktivita v segmentu obchodních center sice potrvá, investiční příležitosti však budou selektivnější a v hotelovém sektoru narazíme na limit v podobě nedostatku vhodných aktiv na prodej. V takovém prostředí má průmyslově-logistický segment velmi dobré předpoklady k posílení,“ míní vedoucí oddělení investičních nemovitostí v CBRE Jakub Stanislav.
Z hlediska výnosů (yieldů) bude v kancelářském segmentu přetrvávat tlak na jejich pokles, což je odrazem silné poptávky po prémiových kancelářských aktivech. V ostatních sektorech – včetně retailu, hotelů a průmyslu – se výraznější změny výnosů nepředpokládají. Naopak lze očekávat stále rostoucí rozdíl mezi výnosy u prémiových nemovitostí v nejlepších lokalitách a ostatními aktivy, a to zejména v sektoru průmyslových a logistických nemovitostí.
Rok 2025 směřuje k historicky nejnižšímu ročnímu přírůstku nové nabídky v Praze: očekává se dokončení méně než 27 000 m² administrativních ploch. Navíc v příštím roce bude obnova nabídky jen pozvolná – aktuálně je ve výstavbě pouze 30 700 m² s plánovanou kolaudací během příštího roku. „Nedostatek nově dokončených kanceláří udrží míru neobsazenosti na nízké a stabilní úrovni kolem 6,5 % jak v roce 2025, tak v roce 2026,“ míní vedoucí kancelářského sektoru v CBRE Simon Orr. Nájemné roste napříč všemi dílčími trhy a rozdíl mezi prémiovými a sekundárními nemovitostmi se dále zvětšuje. Nájemci se vyšším nákladům přizpůsobují a renegociace se stávají dominantním prvkem nájemní aktivity. Dřívější trend vracení nevyužívaných ploch polevil, opatrnost však přetrvává – větší relokace se pravděpodobně odkládají až na další nájemní cyklus.
Podle průzkumu CBRE se zaměstnanci ve větší míře již vrátili po pandemii covidu-19 do kanceláří, což signalizuje obnovenou důvěru ve fyzická pracoviště a potvrzuje trvalý význam dobře umístěných, kvalitních kancelářských prostor v Praze. V dohledné době nepředpokládá vstup nových velkých mezinárodních nájemců. Poptávku bude převážně udržovat stávající základna společností již působících na pražském trhu. Jak se stavební aktivita postupně zvyšuje, předpronájmy se pravděpodobně stanou běžnějšími, což podtrhuje silný zájem o omezenou budoucí nabídku.
Tuzemský trh měl loni překročit 13 milionů m² dokončených průmyslových a logistických ploch. Ve 4. čtvrtletí 2025 se očekává výrazný růst díky kolaudaci několika velkých projektů. V příštím roce by se výstavba měla stabilizovat na nižší úrovni: objem nových projektů klesne z letošních 1,2 mil. m² na zhruba 650 tis. m², přičemž započítáváno již nebude logistické centrum H&M o velikosti 230 000 m², které v uplynulých třech letech výrazně ovlivňovalo statistiky.
Míra neobsazenosti se sice mírně zvýšila, nadále se však drží kolem 4,5 %, což potvrzuje pokračující silnou poptávku a zdravé tržní základy. Zřetelné jsou ovšem regionální rozdíly: na Plzeňsku dosahuje neobsazenost 9 %, zatímco v Praze a širším okolí jen 2,2 %. Dále je nutné zmínit tzv. šedou neobsazenost, tedy plochy dokončené v režimu shell & core, které zatím nejsou vykazovány jako existující nabídka. Tyto prostory představují potenciální skrytou kapacitu pro nájemce hledající větší flexibilitu při výběru lokality.
Za celý rok 2025 by se mělo znovu dosáhnout zhruba 1 mil. m² nově pronajatých průmyslových a logistických ploch. Na trhu je patrný obnovený zájem e‑commerce, který zvyšuje poptávku po kvalitních logistických a distribučních prostorech. Rok 2025 přinesl významné transakce v distribučním i retailovém segmentu, což potvrzuje oživení e‑commerce; navíc podobný vývoj se očekává i v příštím roce. Podle CBRE by se trh v roce 2026 mohl stabilizovat kolem 850 tis. m² nově pronajatých ploch.
„Český průmyslový a logistický sektor nadále prokazuje velkou odolnost a schopnost rychle se přizpůsobovat: V příštím roce bude trh i nadále nabízet atraktivní příležitosti pro investory a nájemce. Obecně jsou nyní nájemci v o něco silnější pozici a developeři jsou ochotni vyjednávat o obchodních podmínkách a pobídkách. To je patrné zejména v lokalitách s nadprůměrnou neobsazeností. Očekáváme, že tento trend přetrvá i v roce 2026,“ líčí vedoucí pronájmů industriálních nemovitostí v CBRE Jan Hřivnacký.
Nejvyšší dosažitelné nájemné v průmyslových a logistických areálech se aktuálně pohybuje na úrovni 7,40 eur za m² na měsíc, přičemž růst bude pokračovat i v nadcházejícím roce. Ovšem opět existují výrazné regionální rozdíly. Růst nájemného na některých trzích zůstává mírný díky stabilnímu přírůstku nově dokončených projektů a ochotě pronajímatelů nabízet pobídky za delší nájemní závazky.
Po loňské vlně otevírání nově zmodernizovaných a rozšířených obchodních center nepřinese letošní rok českému retailovému trhu žádnou novinku. Developerská aktivita se zaměří na již rozestavěné projekty – nová obchodní centra Dornych v Brně a Galerie Pernerka v Pardubicích, a dále nově rekonstruovanou Kotvu v Praze – s plánovaným termínem otevření v roce 2028. Několik dlouho připravovaných projektů se může během příštího roku konečně rozběhnout, jinak však bude nadcházející období z hlediska otevírání nových projektů klidný. Naopak výstavba retailových parků bude nadále dominovat s očekávaným dokončením více než 170 000 m².
