Novinky » Nájemní bydlení: Roste zájem lidí i velkých investorů

Nájemní bydlení: Roste zájem lidí i velkých investorů

13.05.2021 | Petr Bayer

V Evropě nyní žije 31 % domácností v nájmu, což je o 5 % více než před 10 lety. Rostoucí trend má pokračovat do budoucna i v ČR, mezi hlavní důvody se řadí také menší dostupnost vlastnického bydlení. Podle Oxford Economics rostly ceny domů v Evropě od roku 2000 o 3,2 % ročně. Oproti tomu reálné mzdy pouze o 0,5 %. To znamená, že zatímco současné příjmy jsou pouze o 9 % vyšší než v roce 2000, ceny domů zdražily o 80 %. Nájemní bydlení tak zásadně proměňuje způsob poskytování, zatímco dříve je nabízel především stát anebo jednotliví pronajímatelé, nyní se stále častěji připojují velcí soukromí a institucionální investoři.

„Nájemní bydlení se stávají významným investičním aktivem, které vlivem pandemie ještě nabylo na atraktivitě a zaujímá stále rostoucí podíl na celkových investicích do komerčních realit. V současné době tvoří 17 % všech investic v Evropě, přičemž před 10 lety to byly pouhé 2 %. Celkové investice do komerčních nemovitostí v Evropě loni klesly o 17 %, do nájemního bydlení naopak posílily meziročně o 27 % až na 47 miliard eur,“ vyčísluje vedoucí oddělení oceňování nemovitostí v CBRE Jakub Štěpán.

„V našem lednovém průzkumu mezi investory v regionu EMEA čtvrtina respondentů uvedla zájem o produkty nájemního bydlení, hned po kancelářských budovách. Očekáváme proto, že do roku 2025 budou investice do rezidenčních nemovitostí, na kterých se nájemní bydlení podílí zhruba 75 % (zbytek mj. připadá na ubytování pro studenty v soukromých kampusech atd.), tvořit téměř 80 miliard eur, což znamená 20% nárůst během 5 let,“ dodává.

V poslední době významně posílily investice do evropských produktů nájemního bydlení od severoamerických společností: ze 7 % v roce 2017 na loňských 17 %. Nájemní trh v USA je již velmi vyspělý a produkty nájemního bydlení posledních šest let představují nejvyhledávanější investiční aktivum. Dalším zajímavým faktorem na evropském nájemním trhu je velikost transakcí. V roce 2020 významně vzrostl počet obchodů překračujících hranici 50 milionů euro. Zatímco ještě v roce 2017 tyto transakce tvořily 20 % celkového objemu, tak v roce 2020 již 34 %.

Jedním z nejzralejších evropských trhů, kde je také zdaleka nejvyšší úroveň investic do produktů nájemního bydlení, je Německo. Vzhledem k faktu, že tamní trh s komerčními nemovitostmi je zároveň největší v Evropě, podíl investic do nájemních aktiv v roce 2020 činil „pouhých“ 20 % z celkového objemu. To bylo méně než v Dánsku, ČR, Irsku nebo Nizozemsku. Nicméně právě na menších trzích může jedna velká transakce zásadně ovlivnit celkový poměr jednotlivých sektorů. To je i případ ČR a Dánska, kde investice do produktů nájemního bydlení loni dosáhly neobvykle vysokých 50 %. V obou případech ale podíl významně navýšila sólo transakce v hodnotě přesahující 1 miliardu eur. Při srovnávání evropských zemí je proto vždy nezbytné zohlednit nejen velikost jednotlivých trhů, ale také strukturu zdejších poskytovatelů nájemního bydlení, dostupnost vhodných produktů i platné regulace na trhu. Za vyspělé státy je v tomto směru možné považovat Německo, Rakousko, Švýcarsko, Dánsko, Nizozemsko, Švédsko a Finsko. ČR se společně s Francií, Polskem, Norskem, Španělskem a Británii řadí mezi rozvíjející se trhy s velkým potenciálem do budoucna.

V ČR dlouhodobě dominuje bydlení ve vlastním, které tvoří 70 %. Přitom v sousedních západoevropských zemích jako Německo, Rakousko nebo Švýcarsko je to až o 30 % méně. Nájemní bydlení u nás drží 20 % a zbylých 10 % připadá na družstevní byty. Jakkoli je vlastnické bydlení v tuzemsku velmi populární a podvědomě podtrhuje společenské postavení Čechů, na trhu je možné pozorovat postupné změny. Roste počet nových developerských projektů, které se zaměřují na byty k pronájmu (např. od developerů AFI Europe, Daramis, Trigema, Sekyra Group či YIT). Nájemní byty však mohou vznikat i přeměnou stávajících budov – třeba hotelů nebo starších činžovních domů, které v centru Prahy rekonstruuje například Zeitgeist Asset Management. I přesto je vhodných produktů na trhu omezené množství. Developeři dlouho neměli důvod zvažovat změnu strategie ve prospěch nájemního bydlení, protože většina bytů se prodá ještě před jejich dokončením. Ale i to se postupem času mění v závislosti na rostoucí poptávce velkých investorů.

Investice do nájemního bydlení v ČR v následujících letech významně porostou

Aktuální zájem o produkty nájemního bydlení je z pohledu investorů hned na druhém místě za kancelářemi. Odprodej rezidenčního portfolia Round Hill Capital společnosti Heimstaden Bostad za 1,3 miliardy eur se stal největší českou transakcí loňského roku. „Vzhledem k velké poptávce investorů předpokládáme, že výnosy z nájemních nemovitostí se dostanou na úroveň 4 % (pro srovnání – v Ženevě výnosy činí 1,9 %, v Berlíně 2,25 %, ve Vídni 3 % a ve Varšavě 5,25 %). A je zřejmé, že tuzemský trh na to zareaguje. Již nyní se někteří developeři, kteří dříve stavěli byty na prodej, nově zaměřují na výstavbu nájemních bytů. Příkladem je AFI Europe, která v metropoli realizuje již tři projekty s 550 byty,“ uvádí Štěpán.

Současný objem nové výstavby v Praze zdaleka není dostatečný a silně pokulhává za poptávkou. Experti CBRE odhadují, že v metropoli chybí kolem 20 000 bytů a při současném tempu výstavby tento deficit do roku 2030 vzroste na 100 000 bytů. Nedostatek nemovitostí na trhu tlačí jejich ceny nahoru, a to navzdory pandemii. Průměrná cena nových bytů v metropoli v posledních letech rostla, až se v závěru roku 2020 vyšplhala na 106 tisíc Kč za m². Na nákup nového domova o výměře 90 m² tak průměrná česká domácnost potřebuje naspořit 14 čistých ročních platů (v hlavních městech Belgie, Dánska nebo Estonska jsou to čisté úspory za 6 až 7 let). Důsledkem je, že vlastní bydlení se pro řadu lidí stalo nedostupné a raději volí pronájem. Plocha nejvyhledávanějších nájemních bytů se pohybuje v rozmezí od 60 do 80 m². Poptávku tvoří především singles či dvojice. Většina bytů na českém trhu je prozatím poskytována soukromými pronajímateli a průměrný roční nájem se pohybuje kolem 3560 Kč za m²

Tabulka:

Země	Aktuální dostupnost nájemního bydlení	Podíl nájemního bydlení	Podíl nájemního bydlení na celkových investicích v roce 2020	Nájemní trh z pohledu struktury vlastníků
Vyspělé nájemní trhy
Dánsko	vysoká	19 %	51 %	Většina nemovitostí je vlastněna a provozováná profesionálními institucemi. Aktivní jsou i menší rodinné firmy.
Finsko	vysoká	35 %	18 %	Většina nemovitostí je ve vlastnictví obcí (42 %) a soukromých pronajímatelů (36 %). Profesionální investoři disponují 22 %.
Německo	vysoká	54 %	20 %	Většinu nemovitostí vlastní soukromí pronajímatelé, 20 % disponují veřejné instituce a 12 % soukromé společnosti.
Nizozemsko	vysoká	43 %	35 %	57 % nemovitostí vlastní bytové podniky, zbytek soukromí a institucionální investoři.
Rakousko	nízká	34 %	30 %	Většinu nemovitostí vlastní soukromé osoby, přibližně čtvrtinu drží družstva.
Švédsko	vysoká	27 %	30 %	Většina nemovitostí je vlastněna a provozována profesionálními institucemi. Aktivní jsou i menší rodinné firmy.
Švýcarsko	vysoká	58 %	60 %	47 % nemovitostí je vlastněno soukromými pronajímateli, 41 % institucionálními investory a 12 % patří veřejnému sektorů/bytovým družstvům
Trhy, kde je nájemní bydlení na vzestupu
Česká republika	nízká	20 %	49 %	Trhu dominují soukromí pronajímatelé.
Francie	nízká	36 %	2%	Jen 2 % nemovitostí vlastní institucionální investoři.
Norsko	nízká	19 %	4 %	Většinu trhu ovládají soukromí pronajímatelé, kteří nabízejí k pronájmu tzv. druhé – rekreační bydlení Ve velkých městech roste podíl profesionálních investorů.
Polsko	nízká	4 %	1 %	Většinu nemovitostí vlastní soukromí pronajímatelé. Méně než 1 % provozují institucionální investoři.
Španělsko	nízká	15 %	18 %	Pouze 5 % nemovitostí vlastní institucionální investoři, zbylých 95 % soukromí pronajímatelé.
Velká Británie	nízká	20 %	8 %	Tradičně nájemní bydlení poskytují hlavně soukromí pronajímatelé, ale aktuálně začínají být aktivní institucionální investoři.

Zdroj: CBRE Research, 4/2021

Další články k tématu

Petr Bayer
Jilemnického 2238 53002 Pardubice Česká republika
mobil:	+420 602 309 872
e-mail:	bayer@skypaper.cz info@skypaper.cz

Nájemní bydlení: Roste zájem lidí i velkých investorů

Odběr newsletteru

Aktuality

Rychlé vyhledávání

Anketa

Fotogalerie

Kalendář akcí

Kontakt