Novinky » Pavelková: Pojištění realitních transakcí může být klíčem k jejich uskutečnění

Pavelková: Pojištění realitních transakcí může být klíčem k jejich uskutečnění

19.06.2023 | Petr Bayer Aktualizováno: 18.06.2023

Prodeje či nákupy komerčních nemovitostí jsou v jistém smyslu hnacím motorem celého realitního průmyslu. Má-li větší nemovitostní transakce úspěšně proběhnout, je nutné v kupní smlouvě ošetřit celou řadu věcí a podmínek. Co se ale stane, když se ukáže, že prohlášení a záruky, které prodávající poskytl kupujícímu, nejsou pravdivé? „Pojištění rizika porušení prohlášení prodávajícího z kupní smlouvy dává větší míru jistoty kupujícímu i prodávajícímu. Bez této pojistky by řada velkých obchodů vůbec nemohla proběhnout,“ říká v rozhovoru pro časopis Skypaper expertka na tento typ pojištění Hana Pavelková ze společnosti Renomia.

Co přesně znamená pojem pojištění prohlášení a záruk prodávajícího z kupní smlouvy?

Jedná se o tzv. záruky a odškodnění, anglicky W&I (warranty and indemnity). Toto pojištění primárně pokrývá potenciální porušení záruk prodávajícího podle kupních a prodejních smluv. Když je komerční nemovitost připravena k prodeji, je tady prodejce, který by rád maximalizoval cenu a zároveň minimalizoval své záruky za stav budovy. Kupující se snaží minimalizovat cenu a zároveň získat od prodávajícího maximální záruky. Dané pojištění „záruk a odškodnění“ nabízí způsob, jak pomoci uskutečnit transakci. A také může usnadnit komunikaci vedoucí ke konečné dohodě mezi prodávajícím a kupujícím.

Odkdy se tento pojistný produkt u nás využívá?

Poprvé byl použit tady v Praze k velké transakci asi před 10 lety pro velké nákupní centrum na náměstí Republiky. Obchod byl tehdy pojištěn právě na principu W&I. V tomto případě šlo o to, že jeden z velkých mezinárodních realitních fondů opouštěl region střední a východní Evropy a nechtěl zde mít závazky na další dva roky. To ukazuje na další funkci tohoto pojištění klíčovou pro soukromé kapitálové fondy a realitní fondy: umožní to tzv. čistý odchod, kterým je pro prodávajícího celá věc uzavřena.

Jaký je rozdíl mezi pojištěním prohlášení z kupní smlouvy a pojištěním vlastnického titulu?

Rozdíl mezi pojištěním prohlášení z kupní smlouvy a pojistkou vlastnického titulu spočívá v tom, že tato pojistka kryje mimo jiné i veškeré formální chyby. Například se objeví třetí osoba, která bude tvrdit, že má rovněž vlastnické právo k nemovitosti. Zatímco pojištění prohlášení z kupní smlouvy se vztahuje na porušení záruk prodejce. Musí být zřejmé, že jako prodávající v kupní smlouvě jsem právoplatným vlastníkem nemovitosti a mám veškerou právní způsobilost k převodu vlastnictví.

Jak by mohl vlastník postrádat způsobilost k prodeji?

Mohlo se zjistit, že existují nějaké formální nedostatky nebo že prodávající potřebuje k transakci souhlas manžela nebo svého obchodního partnera. To vše je kryto pojištěním, mezi českými prodejci a českými kupujícími je to nyní poměrně hojně využíváno. A to dokonce i u menších obchodů. Nedávno jsme například zastupovali dvě fyzické osoby, které prodávaly své pozemky pro komerční výstavbu. Cílem bylo vybudovat výrobní areál pro zahraničního investora. Prodejci však nebyli ochotni poskytnout osobní ručení, jak požadoval kupující. Rozhodli se tedy uzavřít pojištění prohlášení prodávajícího z kupní smlouvy a pojištění titulu vlastnictví, i když se jednalo o relativně malou transakci.

Jaká další rizika lze těmito typy pojištění pokrýt?

Existují i další specifická rizika, například potenciální zneplatnění stavebního povolení. Pojištění proti tomuto riziku může například žádat banka financující danou výstavbu. Tuto situaci jsme už zažili v praxi: banka byla znepokojena, přestože developer měl platné stavební povolení. Ozvaly se totiž strany, které zpochybňovaly platnost tohoto povolení. Tvrdily, že nebyly účastníky povolovacího procesu, přestože jimi měly být. Pomohli jsme tedy klientům najít pojištění i pro toto specifické riziko. Ale pro zajímavost podotýkám, že ve střední Evropě existují pouze čtyři pojistitelé, kteří jsou schopni pokrýt také tento typ rizika.

Proč je dobré kontaktovat raději pojišťovacího makléře, jako jste vy, než využít přímo konkrétního poskytovatele pojištění, u kterého jste třeba byli už dříve pojištěni?

Pokud se spoléháte pouze na jednoho poskytovatele, nemusíte se s konkrétním typem pojištění cítit dobře. Třeba kupujete pozemek od obce a obec zapomene nabídku zveřejnit na úřední desce. To je formální chyba, kterou lze napadnout u soudu. Pokud váš pojistitel nechce krýt tento typ rizika nebo má podezření, že by mohl nastat problém, může nabídnout za tento produkt velmi vysokou cenu nebo ho zcela odmítnout pojistit Pokud dlouhodobě spoléháte pouze na jednoho poskytovatele, může se stát, že vám nebude schopen vyhovět. Ale pokud máte tři nebo čtyři poskytovatele, budou si vzájemně konkurovat. Obecně je v obchodě vždycky lepší, máte-li možnost výběru z více nabídek. Můžete si zvolit tu s nejlepším poměrem cena/výkon. A s tímto vám právě nejlépe pomůže pojišťovací makléř.