Novinky » Poptávka po kancelářích v Praze ochlazuje, v Brně rekordní

Poptávka po kancelářích v Praze ochlazuje, v Brně rekordní

20.02.2020 | Petr Bayer Aktualizováno: 21.02.2020

Poptávka po kancelářských prostorách v Praze od roku 2017 pomalu klesá, i loňský rok přinesl její ochlazení. Oproti předchozím rokům byl loni menší podíl velkých transakcí nad 3000 m². Absorpce ploch stále zůstává relativně vysoká, lze ale očekávat, že vývoj ovlivní nájmy – jejich současná výše přestane být udržitelná. Naopak Brno loni zaznamenalo rekordní nárůst poptávky a značný podíl velkých transakcí, rostly tam i nájmy.

V Praze loni klesala jak hrubá poptávka, tj. celková včetně přejednání stávajících smluv, tak čistá, zahrnující pouze novou poptávku. Nabídka nových kancelářských prostor přitom od roku 2016 roste průměrným tempem 80 % za rok. I tak bylo o téměř 170 000 m² více obsazené plochy kanceláří než v roce předchozím. „Zpomalení ekonomiky v západních zemích Evropy značně ovlivňuje situaci jejich lokálních poboček a ty se v rámci příprav na horší časy začínají chovat opatrněji, konsolidují se, vracejí do normálu. Zároveň firmy nerostou i kvůli nedostatku nových zaměstnanců na trhu práce,“ komentuje vedoucí týmu pronájmu kancelářských prostor Cushman & Wakefield Radka Novak.

Graf 1: Vývoj pražského kancelářského trhu v uplynulých 10 letech: poptávka, absorpce, nová výstavba v m²

Zdroj: Cushman & Wakefield

Firmy tak častěji zůstávají ve svých dosavadních kancelářích, a pokud potřebují růst, snaží se expanzi realizovat ve stávajících budovách. Ceny nájmů v nových developmentech jsou totiž často vyšší a ani výraznější pobídky nestačí tento zásadní rozdíl vyrovnat. Výsledkem je, že v celkovém počtu nájemních transakcí (který od roku 2017 také postupně klesá) je stále větší podíl renegociací: v loňském roce to byla čtvrtina smluv a 37 % celkové pronajaté plochy. Zhruba o čtvrtinu oproti loňsku poklesl také podíl velkých transakcí nad 3000 m², který je nejnižší od roku 2016.

Od roku 2015 trvale klesala neobsazenost kancelářských prostor – ze 17 % na rekordní 4,3 % volných ploch v prvním čtvrtletí 2019. Pak nastal obrat a během roku neobsazenost postupně vzrostla na 5,5 % v posledním kvartálu. A vše nasvědčuje tomu, že poroste dále. S poklesem zájmu o nové prostory, kterých však letos zároveň vznikne rekordní počet, se překlápějí misky vah. V předchozích letech majitelé kancelářských budov v reakci na vysokou poptávku nejprve omezili pobídky pro nájemce, poté postupně zvyšovali ceny nájmů. To se však nyní nejspíš změní.

„Od poloviny loňského roku již nájmy stagnují, a to i v nejpopulárnějších lokalitách. Poptávka mírně klesá a firmy jsou opatrnější. Vlastníci tedy budou muset hledat cesty, jak do svých volných prostor přilákat zájemce. Upravovat se bude nejen výše nájmu, ale očekáváme i zvyšování úrovně pobídek, jako jsou příspěvky na vybavení nebo nájemní prázdniny. Konkurenční boj ještě vyostří dostavba rozestavěných 247 000 m², které se mají dokončit do konce roku 2021. A to i přesto, že obsazenost těchto stavěných objektů je v průměru velmi slušných 46 %," míní Novak. Jsou však i lokality, které pokles zájmu zatím nepociťují. Ve vysoce populárních částech Prahy, jako je například Karlín či Anděl, je stále ještě volných prostor nedostatek a poptávka zde převyšuje nabídku.

Brno dosahuje rekordních hodnot

Brněnský kancelářský trh se loni rozhýbal, dokončily se nové projekty, proběhlo množství transakcí včetně těch velkých o několika tisících metrů. Klíčové parametry oproti předchozímu roku výrazně rostly: hrubá poptávka o 40 %, čistá poptávka o 46 %, absorpce o 43 % a nový přírůstek plochy o 34 %. „Pro Brno byl rok 2019 rekordní: uzavřely se transakce o celkovém objemu 81 100 m². To je extrémní nárůst poptávky ve srovnání s rokem 2018 o 40 %,“ líčí vedoucí regionálních trhů C&W Lukáš Netolický.

Přes třetinu objemu realizovaných transakcí tvořily tři největší, jejichž celková plocha dosáhla téměř 30 000 m². Největší prostory si pronajala společnost Kiwi.com v budově Zet.Office a společnosti Infosys a Zebra Technologies v projektu Vlněna Office Park. Právě firmy z oboru IT, poskytovatelé outsourcovaných služeb (BPO) a centra sdílených služeb tvoří velkou část brněnského kancelářského trhu, což je pro něj výhodou – jde o společnosti, které obvykle potřebují velké kanceláře. Podobně významné transakce se tak na stále malém brněnském trhu mohou opakovat, i když už ne v takovém počtu.

Neobsazenost kancelářských ploch se v Brně udržuje kolem 10 %; došlo sice ke zmíněným velkým transakcím, ale zároveň se zvýšila i nabídka nových prostor. Nejvyšší dosažitelné nájemné se nicméně zvedlo na 16 eur za m² měsíčně, což je nejvíce ze všech regionálních měst v celé střední a východní Evropě. „Růst nájemného je dán hlavně tím, že v Brně není konkurenční prostředí. Pro jeho vznik je zcela zásadní příchod dalších developerů do centra města, což doufám pozitivně ovlivní také kvalitu nových prostor. Ta je zde totiž oproti projektům se srovnatelně vysokými nájmy v Praze, Bratislavě či polských regionálních městech bohužel zatím nižší,“ uzavírá Netolický.

Další články k tématu