Novinky » Pražské hotely přitahují investory, jsou na 13. místě v Evropě

Pražské hotely přitahují investory, jsou na 13. místě v Evropě

12.08.2021 | Petr Bayer

Obsazenost hotelů v Praze za pololetí dosahovala pouhých 10 %, tržby zůstávají hluboko pod průměrem let před koronavirovou krizí. Oproti původním očekáváním je ale majitelé neprodávají ve velkém. Zájem investorů o jejich koupi je stále výrazný, více než třetina jich v aktuálním průzkumu Hotel Investor Beat společnosti Cushman & Wakefield uvedla velký zájem o Prahu. Investoři mají v pražský hotelový trh důvěru a současnou situaci vnímají jako přechodnou. Podle údajů společnosti STR se v červnu situace mírně zlepšila, obsazenost otevřených hotelů vzrostla na 18 %.

„Hlavní příčinu vidím v restrikcích, které v ČR ohledně hotelů a cestování panují, a také ve vývoji počtu nakažených. S každým nárůstem byl v údajích vidět pokles obsazenosti hotelů i rezervací. Když se ale restrikce loni v červenci a srpnu uvolnily, obsazenost okamžitě vzrostla a Praha rychle překonala ostatní evropské destinace,“ říká vedoucí výzkumu hotelových nemovitostí za region EMEA v C&W:Bořivoj Vokřínek.

Lze tedy předpokládat, že údaje za červenec a srpen 2021 budou také pozitivnější než za letošní půlrok. Praha má oproti některým městům dokonce i lepší předpoklady pro opětovný návrat turismu, který je dnes závislý spíše na dostupnosti autem než na letecké dopravě; navíc je destinací spíše pro volnočasové cestování než pro byznysové a konferenční, které je zatím stále ve velkém útlumu.

„Pro oživení zdejšího hotelového trhu bych doporučil zaměřit se na propagaci v zemích, pro něž je Praha dobře dostupná autem, tedy v Německu a dalších zemích EU, které jsou v dobré dojezdové vzdálenosti. Věřím také, že nastartovat trh pomůže předsednictví EU, které Česko čeká v prvním pololetí příštího roku. V jiných zemích vidíme, že jim tato událost vždy významně zvýšila obsazenost i cenu ubytování,“ upozorňuje Vokřínek:

Nyní jsou ceny ubytování v Praze výrazně nižší než jinde v Evropě. Oproti červnu 2019 byla letos v červnu průměrná dosažená cena za pokoj o 44 % nižší, zatímco evropský průměrný pokles je o 21 %. Dvojnásobné snížení cen oproti jiným zemím je však způsobené také tím, že některé pětihvězdičkové hotely, např. Fairmont (dříve InterContinental), jsou nyní kvůli rekonstrukci zavřené.

„K určitému snížení cen v Praze došlo, nemělo by to však mít tak dlouhodobý dopad jako při minulé krizi v roce 2009. Jde o bezprostřední restrikce, s jejichž koncem čekáme rychlý návrat turismu, a tedy i cen, k předkrizovým hodnotám. V zemích a lokalitách, kde k uvolnění došlo, vidíme, že kumulovaná poptávka okamžitě převýšila nabídku a umožnila hoteliérům ceny velmi rychle vracet na původní úroveň,“ míní Vokřínek.

V průzkumu zaměřeném na zájem institucionálních investorů o hotely v evropských městech zaujala Praha 13. místo. S průměrným hodnocením zájmu na stupni 3 z pěti dosáhla nejlepšího umístění ze všech měst střední a východní Evropy. Celkem 37 % investorů má velký či velmi velký zájem kupovat hotely v Praze a jen 15 % v Praze do hotelu investovat nechce. „Praha je již tradičně velice populární turistickou destinací a z dlouhodobého hlediska na tom pandemie těžko něco změní. To má na zájem investorů velký vliv, stejně tak zdejší umírněná výstavba nových hotelů, která je jedna z nejnižších mezi hlavními hotelovými trhy v Evropě. Díky tomu by Praha měla být jedním z nejlépe se zotavujících trhů poté, co se restrikce uvolní,“ líčí Vokřínek.

Tabulka 1: Zájem hotelových investorů o vybraná evropská města

Pořadí	Město	Průměrné hodnocení	Úroveň zájmu (1 až 5): procento respondentů Žádný zájem ------> Velmi velký zájem
			1	2	3	4	5
1	Barcelona	4.0	4%	6%	19%	31%	40%
2	Londýn	3.9	11%	9%	9%	20%	52%
3	Paříž	3.9	10%	4%	18%	20%	47%
4	Amsterdam	3.8	6%	6%	24%	30%	34%
5	Mnichov	3.8	4%	10%	22%	30%	34%
6	Berlín	3.8	6%	10%	18%	35%	31%
7	Madrid	3.8	4%	6%	27%	33%	29%
8	Řím	3.6	6%	15%	26%	21%	32%
9	Lisabon	3.4	9%	9%	38%	23%	21%
10	Dublin	3.4	6%	15%	36%	21%	21%
11	Edinburgh	3.3	15%	9%	26%	30%	20%
12	Vídeň	3.1	4%	22%	39%	24%	11%
13	Praha	3.0	15%	22%	27%	22%	15%
14	Nice-Cannes	2.9	16%	22%	27%	22%	13%
15	Moskva	1.4	87%	0%	7%	3%	3%

Celý region CEE získal na stupnici od jedné do pěti průměrné skóre 2,6, a mezi ostatními zeměmi/regiony tak zaujal osmé místo.

Tabulka 2: Zájem hotelových investorů o vybrané evropské země/regiony

Pořadí	Země/region	Průměrné hodnocení	Úroveň zájmu (1 až 5): procento respondentů Žádný zájem ------> Velmi velký zájem
			1	2	3	4	5
1	Spojené království a Irsko	3.9	6%	6%	13%	36%	38%
2	Německo	3.9	6%	4%	24%	29%	37%
3	Pyrenejský poloostrov	3.9	4%	9%	28%	20%	39%
4	Francie	3.8	10%	6%	24%	18%	41%
5	Benelux	3.4	4%	13%	35%	31%	17%
6	Itálie	3.4	9%	20%	28%	15%	28%
7	Severské státy	2.9	7%	29%	38%	17%	10%
8	CEE	2.6	25%	20%	30%	18%	8%
9	SEE	1.9	54%	17%	17%	9%	3%
10	Rusko	1.5	77%	3%	13%	0%	6%

Zájem o koupi hotelů sílí

Hotely obecně stoupají na žebříčku nemovitostí, na něž investoři cílí, a to i navzdory negativnímu dopadu pandemie. Investoři v nich i přes současné riziko spatřují dlouhodobý potenciál a vyšší návratnost investic. Díky řadě dlouhodobých trendů, z nichž některé nynější krize ještě urychlila, se potenciál některých typů nemovitostí – jako jsou například hotely – zlepšuje, ale u jiných se naopak zhoršuje, a to samozřejmě mění relativní preference investorů. Navíc hotely nabízejí u nemovitostí poměrně vzácnou kombinaci vyšších výnosů a přiměřeného rizika, což je důležité z pohledu diverzifikace, a proto hotely lákají stále více investorů – včetně třeba velkých fondů, které do hotelů dříve neinvestovaly – kteří nyní chtějí mít určité procento kapitálu v těchto nemovitostech, a lépe tak optimalizovat své celkové investiční portfolio.

V průzkumu Hotel Investor Beat téměř 40 % respondentů uvedlo, že hotelů chtějí v důsledku pandemie kupovat více než dříve, jenom pětina méně, 30 % strategii ohledně hotelů pod vlivem pandemie nemění.

Transakcí se na pražském hotelovém trhu letos zatím odehrálo méně, než bylo obvyklé před krizí. Nejvýznamnější byl prodej W Hotelu Evropa na Václavském náměstí. Rozhodně nedošlo na předpovědi, které s nástupem krize počítaly s hromadným prodáváním hotelů z nutnosti. Zajímavé je, že ani většina investorů neočekává žádné výrazné slevy, což je zapříčiněno velkým objemem kapitálu, který je třeba investovat, v kombinaci s nedostatkem kvalitního produktu na prodej a také díky již zmiňované víře v dlouhodobý potenciál růstu hotelových nemovitostí. V průzkumu Hotel Investor Beat 59 % respondentů uvedlo, že by reálně uvažovali o akvizicích s cenou o 15 i méně % nižší než v roce 2019, včetně 13 % investorů, kteří by zvažovali jakoukoli příležitost ke koupi, i bez slevy. Jen 12 % respondentů čeká pouze na příležitosti s poměrně výraznou slevou nad 25 %.

„Na trhu vidíme převis kapitálu, který investoři musejí nějak uplatnit, přičemž nabídka nemovitostí s dobrou dlouhodobou návratností, jako se například často nabízí skrz akvizice hotelů, je málo. Výrazné zlevňování těchto nemovitostí se tedy očekávat nedá,“ říká Vokřínek. V Česku ani ve světě se zatím majitelé až na výjimky nedostávají do situace, kdy by byli nuceni hotely prodat, na trhu nedochází k bankrotům.

V dalším průzkumu, nazvaném Hotel Investment Scene in CEE, který C&W realizovala ve spolupráci s mezinárodní advokátní kanceláří CMS, uvedlo 42 % dotázaných, že bez dodatečného kapitálu dokáží jejich hotely přežít již jen 6 až 12 měsíců, 21 % méně než šest měsíců.

„Velké procento hoteliérů pro letošek či následující dva roky počítá s refinancováním. Mnozí vlastníci budou potřebovat dodat zhruba 20 % vlastního kapitálu, navíc ne všichni takový objem budou schopni pokrýt. Nebudou-li chtít hotel prodat, budou muset rychle najít novy zdroj kapitálu, přičemž banky budou ve střednědobém horizontu opatrnější než před krizí,“ uvádí Vokřínek.

Zotavení hotelového trhu, tedy dosažení parametru RevPAR (tržby za disponibilní pokoj) v úrovni předkrizového roku 2019, očekávají respondenti do tří let. Volnočasové by se mohly zotavit již příští rok, regionální a hlavní města pak v roce 2024.

Další články k tématu