Regionální rozdíly v nájmech se ve 2. polovině roku dále prohloubí
V 2. pololetí roku 2025 se trh s nájemním bydlením v Česku dále bude diferencovat. V Libereckém či Karlovarském kraji nájmy porostou, v Pardubickém či Královéhradeckém kraji spíše stagnují. Tento trend reflektuje rozdílnou ekonomickou dynamiku, dostupnost bytového fondu i strukturu poptávky. Podobný vývoj čeká i pražské části. Zatímco v centru Prahy tempo růstu zpomalí, na periferii (např. Praha 6, 9, 10) bude akcelerovat díky dostupnějším cenám, nové infrastruktuře a většímu zájmu mladých rodin. Do konce roku také začne v celé ČR v nájmu bydlet dalších zhruba 25 000 lidí, a tak do nájemního bydlení se bude pouštět stále více nemovitostních fondů a rychle bude sílit role institucionálních pronajímatelů.
„Trh s nájmy se dynamicky rozpadá na řadu mikrotrhů. Rozdíly v dynamice vývoje nájmů mezi regiony i mezi centrem a periferií v Praze se budou dále prohlubovat,“ říká viceprezident Asociace nájemního bydlení (ANB) Stanislav Kubáček.
Panelové a starší cihlové byty zaznamenají v 2. polovině roku rychlejší růst nájemného (o 1-3 %) než novostavby. Je to dáno jejich větším rozšířením a stále relativně nižší cenou. Zatímco průměrné nájemné na m2 u panelového bytu je 272 Kč, u cihlového je to 315 Kč a u novostavby už 386 Kč za m2. „Rozdíl ve vývoji cen mezi segmenty je patrný – panelové byty stále rostou rychleji než novostavby, protože nabízejí cenově dostupnější vstupní bod a stabilní výnosy,“ doplňuje Kubáček.
V 2. polovině roku 2025 očekává ANB další zvýšení počtu lidí žijících v nájmu. Hlavními důvody budou zvyšující se ceny vlastního bydlení, relativně vysoké hypoteční úroky a trend flexibility zejména u mladých lidí. Nejvíce nových nájemníků přibude v Praze, Brně, Plzni a dalších krajských městech. Rostoucí náklady na vlastnictví nemovitosti budou motivovat i rodiny se středními příjmy k tomu, aby zůstaly v nájmu déle. „V roce 2025 očekáváme nejvyšší přírůstek lidí v nájemním bydlení za posledních mnoho let. Především mladé domácnosti budou preferovat flexibilitu nájmu před hypotékou,“ míní prezident ANB Jakub Vysocký.
Digitální podpisy nájemních smluv, automatické platby, online správa bytů a virtuální prohlídky se stávají běžnou součástí pronajímání bytů ve většině krajů. Digitalizace zlepší transparentnost, zrychlí procesy a sníží administrativní zátěž pro obě strany. „Digitalizace nájemního bydlení přestává být výhodou a stává se standardem, který podporuje růst důvěry mezi nájemci a pronajímateli,“ uvádí viceprezidentka ANB Zuzana Chudoba.
Platební morálka nájemníků se ve srovnání s dlouhodobým průměrem měnit nebude. U institucionálních pronajímatelů se bude podíl neplatičů pohybovat mezi 2-3 %. Pokud nedojde k velkým globálním událostem, které by změnily základní ekonomické trendy, ANB výkyvy neočekává. „U individuálních pronajímatelů bude procento neplatičů velmi pravděpodobně vyšší. Možná i několikanásobně. Důvodem je fakt, že institucionální pronajímatelé se mnohem pečlivěji věnují scoringu nájemníků ještě před uzavřením nájemní smlouvy, mají poměrně robustní aparát a rychleji a systémově vzniklé situace řeší,” vysvětluje viceprezident ANB Michal Hrbatý.
Veřejná i politická debata se bude před volbami i v celé 2. polovině roku výrazně soustředit na dostupnost bydlení. Politické strany budou přicházet s návrhy na řešení krize bydlení od změn na daních včetně změn DPH, přes státní garance, zjednodušené stavební řízení nebo podporu městské výstavby. Plány stran budou tradičně ambiciózní s cílem postavit od 10 do 50 tisíc bytů ročně.
Sazby hypoték mohou do konce roku klesnout pod 4,5 %, přesto zůstane měsíční nájemné u průměrného bytu řádově o tisíce korun nižší než průměrná splátka hypotéky. Z poslední analýzy ANB založené na datech Rent a Real Indexu od společnosti Deloitte vyplývá, že za 4Q 2024 byl rozdíl ve prospěch nájemného 9245 korun. Tato cenová výhoda bude dál posilovat poptávku po nájemním bydlení.
„Rozdíl mezi nájmem a hypotékou je nadále výrazný, protože rostoucí ceny bytů nestíhají dorovnat velmi pomalu klesající hypoteční úroky. Ty budou sice nadále klesat, ale maximálně tempem 0,1-0,2 % na čtvrtletí. Pronájem zůstane dostupnější alternativou pro většinu lidí,“ uvádí Vysocký.
V 2. polovině roku bude pokračovat expanze institucionálních pronajímatelů. K 31. květnu 2025 bylo v Praze v provozu téměř 3200 bytů v BTR projektech zaměřených čistě na pronájem, s dalšími 2300 byty ve výstavbě – což potvrzuje dlouhodobý zájem investorů o tento segment nemovitostí. Profesionální správa těchto projektů přináší vyšší kvalitu služeb, transparentnost a stabilitu, což zvyšuje důvěru nájemníků.
„Institucionální pronajímatelé přinášejí profesionalizaci, lepší služby i právní jistotu – český nájemní trh se díky nim více přibližuje evropskému standardu. V 2. polovině roku budou bezpochyby oznámeny a zahájeny další nové projekty postavené výhradně pro nájemní bydlení (tzv. Build-to-Rent),“ říká Chudoba.
Nájemníci budou čím dál častěji vyžadovat byty s nízkou energetickou náročností. Začala to ukazovat data z realitních portálů i renomované studie. Tento trend v 2. polovině roku 2025 ještě zesílí. Byty v kategoriích A a B budou preferovány zejména kvůli nižším nákladům na energie a ekologickému přístupu.
„Efektivní energetický provoz bytu se stává konkurenční výhodou. Studie ukazují, že byty s vyšší energetickou třídou (A, B) dosahují statisticky vyšší nájemné. Lidé jsou ochotni připlatit za úspory na energiích i lepší komfort. Nájemce ve svém důsledku nakonec sčítá nájemné i energie a služby. Nižší energie také může znamenat vyšší výnos pro pronajímatele,“ uzavírá Kašpar.
