Novinky » Rekord: Letošní hotelové transakce v Praze se mohou zdvojnásobit na miliardu eur

Rekord: Letošní hotelové transakce v Praze se mohou zdvojnásobit na miliardu eur

12.02.2020 | Petr Bayer Aktualizováno: 11.02.2020

Letošní objem transakcí v hotelovém sektoru v Praze by mohl dosáhnout až dvojnásobku loňské rekordní hodnoty, tedy jedné miliardy eur. Na trhu se nyní nabízí nebo zvažuje k prodeji již 9 hotelů. „Můžeme uvést Smetana Hotel (Pachtuv Palace) nebo také Carlo IV, kde již byla transakce kupující skupinou Covivio oznámena, ale uzavře se až v dubnu. Prodávat by se ale měly i některé větší a dražší hotely. Očekáváme tak, že Praha mezi top 10 trhy pro hotelové investice v Evropě zůstane,“ říká partner a vedoucí hotelového týmu pro střední a východní Evropu Cushman & Wakefield David Nath.

Rok 2019 byl pro pražský hotelový sektor z pohledu transakcí rekordní: objem investic přesáhl 500 milionů eur, což je nejvíce v historii, dvakrát více než průměr posledních pěti let. Je to poprvé, co se ČR v žebříčku hotelových investic dostala mezi první desítku v Evropě, konkrétně na 9. místo. Důvody nárůstu jsou na straně nabídky i poptávky. Obecně se zvyšuje zájem investorů o hotely jako investiční nemovitosti, protože cestovní ruch je dlouhodobě rostoucí sektor. Navíc hotelový segment představuje atraktivní alternativu vůči tradičním komerčním investicím, jako jsou například kancelářské budovy a nákupní centra.

„Hotely nabízí zajímavé kombinace návratnosti a rizika pro různé typy investorů – od variabilního rizikovějšího příjmu, ale s poměrně vysokou návratností, až po stabilní a méně rizikové investice do hotelů s dlouhodobým nájmem přes 10 let, což často vyhovuje větším zahraničním investičním fondům,“ líčí partner a vedoucí hotelových transakcí v kontinentální Evropě C&W Frédéric Le Fichoux.

Zároveň pražský trh i v CEE konečně disponuje hotelovými nemovitostmi na prodej. Dosavadní vlastníci vnímají, že přichází čas hotel prodat, protože hodnota nemovitostí za poslední roky výrazně vzrostla a nyní se tento růst zpomaluje – mluví se o potenciální recesi a dalších možných rizicích, ziskovost začínají brzdit vzrůstající náklady na provoz (např. na personál).

Specifické pro Prahu a celý region CEE je, že se poprvé od pádu komunismu dostala do hledáčku velkých investorů. Ti si začali uvědomovat, že region již není tak rizikový a volatilní jako v předchozích letech, kdy zde hotelů vznikalo až příliš.

Graf 2: Podíl investorů na transakcích v hotelovém sektoru v roce 2019 podle místa původu, v procentech

Zdroj: Cushman & Wakefield

Výkonnost pražských hotelů měřená parametry jako obsazenost, ADR (průměrná cena za pokoj) či RevPAR (tržby za disponibilní pokoj) je v současné době velmi silná. A předpokládá se, že dále poroste – především díky rostoucí poptávce a omezené nabídce s malým přírůstkem nových pokojů.

V horizontu příštích tří let jich má přibýt jen asi 1000, a to hlavně díky těmto projektům: znovuotevřeni hotelu Evropa na Václavském náměstí pod značkou W Hotels, přestavba Cukrovarnického paláce na Senovážném náměstí na hotel Andaz nebo novostavba Hard Rock Hotel na Letné.

Vzhledem k velikosti zdejšího trhu nepředstavuje tisícovka pokojů nijak výrazný nárůst, stávajícím hotelům tak příliš nevzroste konkurence, která by mohla snížit jejich výkonnost. Oproti jiným městům v Evropě, kde se hotelů staví mnohem více, je to unikát – a další důvod pro rostoucí zájem investorů o Prahu.

Většina investorů hotely koupila nebo bude kupovat s tím, že mají zájem jejich investiční hodnotu výrazně zvýšit. Jejich strategie obvykle počítají se značnými investicemi do renovací, repositioningu, změny značky, přivedení nového operátora, který na zdejším trhu dosud nebyl. Obdobně jako u klíčových hotelů prodaných v roce 2019 (InterContinental Prague čeká výrazná renovace a změna značky na Fairmont) i u těch plánovaných k prodeji v tomto roce (Carlo IV projde renovací a změnou značky na NH Collection).