Novinky » Starší byt v Praze přes 120 tisíc za m2, v Brně 90 tisíc, nájmy poprvé výš než před covidem

Starší byt v Praze přes 120 tisíc za m2, v Brně 90 tisíc, nájmy poprvé výš než před covidem

10.05.2022 | Petr Bayer

Průměrná cena staršího bytu v ČR se v 1. čtvrtletí 2022 poprvé dostala nad 90 tisíc Kč za čtvereční metr (90 372 Kč). Důvody jsou zdražující novostavby, větší množství rekonstruovaných bytů, které se dostaly do prodeje, ale také inflace. Zásadním faktorem se však staly obavy ze zdražujících hypoték a snaha koupit vlastní bydlení dříve. To přineslo zhruba o desetinu více prodaných bytů než v předchozím období, a s tím prostor na další růst cen. Vyplývá to z Kvartálního monitoru trhu s nemovitostmi realitní skupiny EHS, která využívá data Bezrealitky a Maxima Reality.

Naopak ceny rodinných domů již dvanáctý měsíc stagnují. Celorepublikový průměr se na konci kvartálu zastavil na 47,5 tisíce korun za m². A to i přesto, že průměrná celková cena za prodaný objekt se v průběhu roku zvýšila o 25 % a zastavila se těsně pod hranicí 8,5 milionu korun. Prodávaly se však spíše domy v horším stavebně technickém stavu nebo v levnějších lokalitách.

„Konec loňského roku ukazoval postupné ochlazení všech důležitých regionů s výjimkou Jihomoravského kraje. Diskuze spojená se zdražováním hypoték a novými pravidly pro jejich udílení, která vstoupila v platnost od dubna, však aktivizovala všechny, kteří zvažovali koupi vlastního bydlení. I pražské domácnosti, které loni dávaly najevo, že ceny jsou příliš vysoké, dokázaly dát úspory dohromady,“ říká šéf Bezrealitky Jan Škrabánek. „Na trhu se koncentrovala poptávka pravděpodobně za oba kvartály a místo vyhlížené stagnace si musely domácnosti připlatit. To zakládá půdu pro domněnku, že příští kvartál bude situace klidnější,“ dodává.

Pražský trh po stagnaci a mírném poklesu na konci loňského roku navázal na růstový trend a poprvé se dostal přes historický milník 120 tisíc korun za m² u starších bytů, tedy cenu, za kterou se prodávaly byty v novostavbách ještě na konci roku 2020. Průměrná cena prodaného bytu v Praze oproti předchozímu kvartálu stoupla jen o 3,8 % na 7,8 milionu korun, ukazuje se tedy, že se výrazněji šetřilo na metráži bytu nebo lokalitě. Ceny pražských rodinných domů naopak po bouřlivém podzimu klesají na 82,2 tisíce korun za m².

Na pražský růst cen reagovala i středočeská města. Krajský průměr u bytů poprvé překonal 75 tisíc Kč za m² (76 966 Kč) a oproti předchozímu kvartálu vyrostl skoro o 13 %. I zde průměrná cena bytu rostla pomaleji a zastavila se těsně nad 5 milionů. V případě rodinných domů se ceny pohybují těsně pod 60 tisíc Kč za m², přičemž průměrný rodinný dům se prodával za 9,5 milionu, to je o 13 % více než v předchozím období, což značí větší příklon ke kvalitnějším objektům.

Přesně dva roky v řadě významně rostou ceny bytů v Brně, které poprvé prolomilo 90 tisíc Kč za m² (92 100 Kč). To je cena, za kterou se dal pořídit starší pražský byt ještě na podzim 2020. Pětiprocentní růst plošných cen překvapivě překonává průměrná cena celkově prodávaných bytů, ta stoupla těsně pod 5,9 milionu Kč a naznačuje, že se kupovaly kvalitnější objekty než v předchozím období. Ceny rodinných domů v Jihomoravském kraji naopak mírně klesly na 46,7 tisíce Kč za m².

„Rostoucí ceny bydlení se Češi snažili kompenzovat. Rostl například zájem o starší byty před rekonstrukcí, poptávaly se nemovitosti s delší dojezdovou vzdáleností do spádových oblastí. V některých případech dokonce domácnosti začaly výrazněji slevovat i z podlahové plochy, což bylo v minulých letech v podstatě tabu,“ zmiňuje ředitel Maxima Reality Vladimír Zuzák. „U rodinných domů jsme byli svědky odklonu od novostaveb a většího zájmu o starší nemovitosti určené ke generální přestavbě,“ doplňuje.

Investice do nemovitostí pořád dává v Česku smysl, což naznačují data ročního zhodnocení. Český průměr je v případě bytů 20 %, Praha vykazuje 17,7 %, Brno 22 %. Až dvojnásobně za poslední rok stoupla hodnota bytů v Olomouckém (41 %), Ústeckém (42 %) nebo Moravskoslezském kraji (47,6 %). Rodinné domy, především z rekreačních důvodů, se nejlépe zhodnocovaly v Jihočeském (46,5 %), Karlovarském (47,7 %) a Libereckém kraji (44,2 %).

Nájmy se vrací do předcovidových let

Obrat nastal také na nájemním trhu, který kromě zvýšeného počtu Čechů zvažujících nájemní bydlení, zasáhla také ukrajinská uprchlická krize. V Praze se nájmy po necelých dvou letech opět vrací k předcovidovým cenám. S 282 Kč za m² mají k překonání historického rekordu ještě poměrně dlouhou cestu. Naopak na nové maximum s 219 Kč za m² vystoupaly nájmy ve Středočeském kraji. V Brně a okolí pravděpodobně narazily na krátkodobý strop a drží se na 247 Kč, podobně jako na podzim loňského roku. Efekt uprchlické krize se projevil zejména v Karlovarském kraji, kde nájmy skokově stouply na 167 Kč za m².

„V Praze rostou nájmy nepřetržitě od poloviny roku 2020 a dá se předpokládat, že tempo se bude zrychlovat. Ještě rychleji než v hlavním městě nebo Brně by však mohly nájmy růst v regionech. Ty se totiž na novou situaci, která i tam přivede do nájmů rekordní množství Čechů, musí teprve připravit. Nájemní bytový fond je většinou velice omezený, což se při zvýšené poptávce pochopitelně odrazí na cenách,“ míní Škrabánek. „Situaci na trhu bych i s ohledem na probíhající válečný konflikt popsal jako klid před nájemní bouří. A pokud někdo zvažuje přechod do nájmu, měl by tak učinit co nejdříve, než změny na trh udeří plnou silou,“ varuje.

Průměrné ceny za m² – Q4 2021	Rodinný dům	Byt	Nájem
Hlavní město Praha	82 289 Kč	122 896 Kč	282 Kč
Středočeský kraj	59 156 Kč	76 966 Kč	219 Kč
Jihočeský kraj	27 622 Kč	56 914 Kč	184 Kč
Plzeňský kraj	40 669 Kč	64 558 Kč	197 Kč
Karlovarský kraj	39 957 Kč	42 571 Kč	167 Kč
Ústecký kraj	27 261 Kč	37 804 Kč	155 Kč
Liberecký kraj	33 181 Kč	59 971 Kč	188 Kč
Královéhradecký kraj	37 845 Kč	67 948 Kč	200 Kč
Pardubický kraj	36 954 Kč	60 484 Kč	185 Kč
Olomoucký kraj	27 004 Kč	52 502 Kč	192 Kč
Jihomoravský kraj	46 722 Kč	92 100 Kč	247 Kč
Zlínský kraj	40 580 Kč	56 698 Kč	174 Kč
Vysočina	28 824 Kč	58 420 Kč	176 Kč
Moravskoslezský kraj	30 223 Kč	47 790 Kč	163 Kč

Zhodnocování nemovitostí k Q1 2022	Rodinný dům	Byt
Hlavní město Praha	28 %	17 %
Středočeský kraj	23 %	28 %
Jihočeský kraj	31 %	30 %
Plzeňský kraj	13 %	22 %
Karlovarský kraj	63 %	31 %
Ústecký kraj	18 %	45 %
Liberecký kraj	23 %	24 %
Královéhradecký kraj	19 %	34 %
Pardubický kraj	22 %	40 %
Olomoucký kraj	27 %	31 %
Jihomoravský kraj	23 %	29 %
Zlínský kraj	55 %	25 %
Vysočina	20 %	34 %
Moravskoslezský kraj	11 %	41 %