Novinky » Starší byty v Praze loni zdražily o 6 % k 125 tisíc Kč za m2, v Brně stagnují

Starší byty v Praze loni zdražily o 6 % k 125 tisíc Kč za m2, v Brně stagnují

29.01.2024 | Petr Bayer

Ceny starších bytů v Praze na konci loňského roku mezikvartálně vzrostly o 6 % a zastavily se těsně pod 125 tisíc korun za čtvereční metr. Rok předtím se prodávaly za 112,5 tisíce korun za m² a za 125 tisíc se nabízely pražské novostavby v 2. polovině roku 2021. Uvádí to kvartální monitor skupiny EHS, realitní digitální služby Bezrealitky a realitní kanceláře Maxima.

„Zatímco v Praze už se trh připravuje na obnovenou poptávku a testuje, na jaké ceny budou zájemci ochotni přistoupit, v ostatní ČR se dialog mezi prodávajícím a kupujícím teprve hledá. Rozhodne jarní optimismus a první zásadnější pokles komerčních hypotečních sazeb. Kdo mohl nakupovat v hotovosti, pravděpodobně tak učinil už v minulých měsících. Hlavní poptávka ani tentokrát nebude stát na ničem jiném než hypotékách,“ míní šéf European Housing Services Hendrik Meyer.

Experti upozorňují, že jde o nabídkové ceny, a zda budou zlevňovat, anebo jde o „nový normál“, ukáže až skutečná poptávka. Ta sice roste, ale zatím spíše opatrně. V nabídce však zároveň nadále chybí nemovitosti – jen v Praze se meziročně nabízí o další čtvrtinu bytů méně. Majitelům se totiž vyplatí byt pronajímat a prodávat budou, až na trhu budou opět dostupnější hypotéky. „Že pražské byty zdraží jako první a pravděpodobně skokově, jsme očekávali. Je to však zatím první reakce majitelů na mírný optimismus, který je s postupným uvolňováním hypotečních sazeb cítit. A přestože počty zájemců o prohlídky rostou, rozhodně to – alespoň do zásadního poklesu komerčních hypotečních sazeb – neznamená konec licitací nad cenou, naopak,“ zmiňuje Meyer.

V růstu cen pokračovaly i pražské rodinné domy. Na rozdíl od předchozího kvartálu byla nabídka tažena především prodeji objektů před rekonstrukcí v širším centru nebo okrajových čtvrtích hlavního města. I přesto ceny mezikvartálně rostly o 7 %. Průměrný dům se prodával za 107,5 tisíce korun za m². I u rodinných domů platí, že na ceny bude mít vliv případné rozšíření nabídky.

Středočeské byty čekají na startovní výstřel

Ve městech Středočeského kraje se průměrné ceny starších bytů mezikvartálně zvyšovaly, ale šlo o návrat na hladiny jara loňského roku. Trh, který byl v posledních letech výrazně napojený na ceny bytů v Praze, se opět začíná chovat samostatně. „V posledních 2 letech platilo, že pražské ceny určují poptávku a s ní i ceny bytů ve středočeských městech. Pokud byla Praha drahá, přelévala se poptávka do měst jako Kladno, Beroun, Kolín, Neratovice nebo Mělník, a ceny rostly v následujících čtvrtletích. Nyní pražské ceny setrvale rostou již rok a Středočeský kraj je vůči tomu zatím imunní,“ upozorňuje Meyer. Je to především důsledek chybějících dostupných hypoték, kvůli kterým se na trh zatím nevrátila poptávka domácností nižší střední třídy, které neměly problém vyměnit pražské bydlení za středočeské.

Na toto poukazuje i pomalý a velice opatrný růst cen středočeských rodinných domů. Ty se sice posunuly na nové maximum, nicméně nevybočují z dlouhodobé hladiny, do které se dostaly posledním výrazným zdražením na podzim 2022.

V Brně roste zájem o rodinné domy, byty rok stagnují

Ceny brněnských starších bytů stagnují už 12 měsíců v řadě a za středně velký 65metrový byt majitel požadoval jen o 50 tisíc Kč víc než rok předtím. Na obrat k růstu se přitom čeká minimálně poslední půlrok, a zřejmě nepřijde ani s koncem letošní zimy. Nabídka bytů meziročně klesla o 18 %. „Brno a okolí si na maximum sáhlo v polovině roku 2022, od té doby ceny klesají. Extrémně silné roky 2020 a 2021 vyčerpaly poptávku na několik let dopředu. Nutnost klesnout z požadovaných 95 tisíc Kč za m² na aktuálních 82 tisíc v průběhu necelých 2 let byla pro řadu majitelů tak velkým vystřízlivěním, že byty přestali nabízet a podobně jako v hlavním městě vyčkávají,“ domnívá se Meyer.

Roli však může hrát také dostupnost rodinných domů v Brně a okolí. Na rodinné domy Jihomoravané slyší nejvíce z celého Česka a nadprůměrná nabídka rozestavěných objektů nebo levné pozemky opět podnítily moravskou touhu pořídit si vlastní „grunt“. Průměrná cena za m² v 4. čtvrtletí loni v kraji vzrostla o 7 %, celoročně o 17 %.

Pražský nájem poprvé nad 350 Kč, v Brně nižší než loni

Ceny nájemního bydlení v růstu pokračovaly především v Praze, která překonala 350 Kč za m² nájemní plochy. Tempo růstu se však na rozdíl od léta zpomalilo a ceny mezikvartálně vzrostly jen o 3 %. Na přelomu roku se průměrný nájem pohyboval kolem 357 korun za m². Stejným tempem v růstu pokračovaly také nájemní ceny ve středočeských městech. Rostly shodně jak v oblastech s rychlým dojezdem do Prahy, tak ve vzdálenějších městech, kde jsou nájmy poptávány především obyvateli pracujícími přímo v lokalitě. V Brně a jeho metropolitním prstenci 12. měsícem pokračuje stagnace. Výše nájmů se vrátila na hladiny jara minulého roku, tedy 272 korun za m² čtvereční nájemní plochy.

„Nájmy mají v Česku největší prostor pro růst. Počet lidí, kteří je vyhledávají, bude nadále růst. Vznikají nové nájemní trhy v krajských i okresních městech. Češi jsou ochotni dávat za nájem výrazně větší podíl z příjmů než v minulosti,“ zmiňuje ředitel Bezrealitky Martin Ponzer. „Dá se předpokládat, že také letošek bude znamenat především pro Prahu a krajská města další posun v cenách směrem vzhůru. A pokud se opět zvýší kupní síla Čechů, může to být růst skokový,“ uzavírá.

Ceny m² za Q4 2023
	byty	domy	nájemní byty
Hlavní město Praha	124 851 Kč	107 715 Kč	357 Kč
Středočeský kraj	76 619 Kč	65 479 Kč	249 Kč
Jihočeský kraj	58 183 Kč	43 806 Kč	205 Kč
Plzeňský kraj	55 269 Kč	43 296 Kč	226 Kč
Karlovarský kraj	42 137 Kč	31 010 Kč	180 Kč
Ústecký kraj	34 393 Kč	31 826 Kč	179 Kč
Liberecký kraj	63 799 Kč	42 962 Kč	208 Kč
Královéhradecký kraj	57 581 Kč	38 201 Kč	202 Kč
Pardubický kraj	56 060 Kč	34 826 Kč	216 Kč
Olomoucký kraj	53 890 Kč	31 303 Kč	202 Kč
Jihomoravský kraj	82 229 Kč	51 098 Kč	272 Kč
Zlínský kraj	55 119 Kč	35 536 Kč	217 Kč
Vysočina	53 570 Kč	33 457 Kč	187 Kč
Moravskoslezský kraj	44 274 Kč	44 493 Kč	192 Kč
Celá ČR	87 838 Kč	55 160 Kč	297 Kč