Trend: Renegociace na kancelářském trhu rostou, prodlužuje se i smluvní období
Na českém kancelářském trhu se zvyšuje podíl renegociací nájemních smluv, aktuálně osciluje kolem 50 % všech uzavřených transakcí. Rostoucí počet firem dává po vypršení nájemní smlouvy přednost prodloužení stávajícího nájmu před stěhováním do nových prostor. Důvodem je nedostatek alternativních prostor či vysoké náklady na úpravy a vybavení prostor.
„Rostoucí trend opakovaného prodlužování stávajících nájemních smluv, tzv. renegociací, pozorujeme již od roku 2020. Nejdříve byla hlavním důvodem pandemie, později nízká nabídka alternativních prostor k pronájmu a úsporná opatření,“ říká Jana Vlková z Colliers. Náklady na úpravy a vybavení prostor při stěhování se pohybují kolem 25 000 Kč za m2 včetně nábytku a technologií.
„Český kancelářský trh zažívá velmi nízkou stavební aktivitu. Zejména v prémiových lokalitách, jako jsou některé části Prahy, je už nyní patrný nedostatek moderních a certifikovaných budov, které by odpovídaly ESG strategiím řady firem. Renegociace pro ně představuje jedinou možnost. Nízká míra neobsazenosti a nedostatek prostor může v následujícím období způsobit tlak na ceny nájemného, a výsledkem bude trh, na němž bude v pozici silnějšího pronajímatel než nájemce,“ míní Vlková s tím, že tato situace vede i k prodlužování smluvních období.
Nájemci sice požadují větší smluvní flexibilitu, tedy například kratší výpovědní lhůty, aby mohli reagovat na nejistoty, na druhé straně preferují stabilitu a vyhýbají se nákladům a rizikům stěhování. Výsledkem je, že standardní pětileté smlouvy jsou často nahrazovány smlouvami až sedmiletými. V prostorách firmy nejčastěji zůstávají po dobu dvou či tří nájemních cyklů. „Firmy, které potřebují maximální flexibilitu velikosti či délky nájmu, častěji směřují do center sdílených kanceláří a coworkingu,“ líčí Vlková.
Pronajímatelé musí změnit strategii
„I když situace staví do mírně výhodnější pozice pronajímatele, klíčové je pečovat o vztahy se stávajícími klienty a nabízet jim dostatečně atraktivní pobídky, aby zůstali,“ míní Vlková. Může jít například o finanční příspěvky, modernizaci prostor nebo větší smluvní flexibilitu. V potaz by přitom měli brát i náklady neobsazenosti – tedy období, kdy jsou prostory prázdné. Investice do kvality budovy, její vybavenosti a souladu s ESG standardy zůstávají zásadní pro zachování konkurenceschopnosti a přitažlivosti pro současné i nové nájemce.
Ačkoli je vysoký podíl renegociací patrný napříč ČR, důvody se v regionech mohou lišit. V Praze je trend silně ovlivněn nedostatkem nových prémiových prostor a vysokými náklady na relokaci. Zejména v žádaných lokalitách jako Karlín, Brumlovka či Palmovka, kde neobsazenost klesá pod 4 %, je nabídka velmi omezená. Nižší developerská aktivita a fakt, že 15 z 20 největších transakcí od roku 2023 byly renegociace, tuto situaci potvrzují. Nájemci často volí prodloužení, aby zůstali v dobré lokalitě a mohli si vyjednat investice do modernizace prostor.
V Brně s aktivnější výstavbou a vyšší mírou neobsazenosti mají nájemci více možností k relokaci. Vysoký podíl renegociací signalizuje buď spokojenost se stávajícími budovami, značnou citlivost na náklady, nebo aktivnější přístup pronajímatelů k udržení nájemců kvůli větší konkurenci. V Ostravě mohou být renegociace více motivovány celkovým nedostatkem jakýchkoli vhodných alternativ nebo silnými vazbami na stávající objekty.
„Pokud nedojde k výraznému růstu nabídky nových kvalitních prostor, zásadní změně ekonomického klimatu nebo revoluci ve strategiích pracovního prostředí, lze očekávat, že vysoká míra renegociací na českém kancelářském trhu přetrvá i v blízké budoucnosti,“ shrnuje Vlková.
