Novinky » Výnosy z průmyslových a obchodních center se poprvé vyrovnávají

Výnosy z průmyslových a obchodních center se poprvé vyrovnávají

17.07.2020 | Petr Bayer

Průměrné rozpětí mezi výnosy z prémiových obchodních center a průmyslových nemovitostí bylo až do roku 2018 na 143 bazických bodech, následně kleslo na 108 bps a v roce 2019 na 54 bps. V 1. čtvrtletí 2020 byly výnosy z průmyslových nemovitostí poprvé o 9 bps nižší než výnosy z prémiových obchodních center, a to 4,95 % oproti 5,04 %. Tato rychlá konvergence byla také výsledkem postupného růstu výnosů (o 40 bps) z obchodních center v posledních dvou letech.

„Konvergence výnosů z prémiových průmyslových nemovitostí (zejména logistických) a maloobchodu odráží přesun zájmu investorů od fyzického maloobchodu směrem k logistickým nemovitostem, spolu s nárůstem internetového obchodu a rostoucí poptávkou po skladových prostorech ze strany poskytovatelů logistických služeb a maloobchodníků. Tento trend se v celé Evropě v posledních měsících v souvislosti s koronavirem ještě prohloubil, což znamenalo, že více spotřebitelů než kdykoli předtím nakupovalo on-line, a to nejen z vlastní vůle, ale také z nutnost,“ říká ředitel oddělení pro regionální investice EMEA v Savills Marcus de Minckwitz.

„Přestože byl konec 1. čtvrtletí z investičního hlediska meziročně klidnější a předpokládáme to samé i u 2. čtvrtletí, očekáváme silné oživení průmyslového sektoru v důsledku logistických transakcí. Vzhledem k neúměrnému zasažení maloobchodního sektoru pandemií, by mohlo v průběhu roku 2020 rozpětí mezi výnosy z průmyslových nemovitostí a obchodních center vzrůst,“ míní.

„Jedná se o historický milník jak pro průmyslový, tak pro maloobchodní sektor a rozhodně odpovídá obecnému trendu, který pozorujeme i na českém a slovenském trhu. Nedávná karanténa v obou zemích prohloubila již existující a rostoucí sentiment, tedy celosvětovou tržní nejistotu v maloobchodním sektoru, která tlačí na růst výnosů tohoto odvětví. Sektor průmyslových nemovitostí však zaznamenává pokles prémiových výnosů s tím, jak roste poptávka po skladových a logistických prostorech v důsledku širší uživatelské základny, zahrnující růst 3PL a internetového obchodu, a současně v důsledku omezené nabídky a zvýšené poptávky ze strany investorů. Řada investorů vnímá výrobu jako více ohroženou v době recese a proto se rozšiřuje mezera mezi výnosy nemovitostí, kde probíhá výroba a těmi čistě skladovými či logistickými,“ dodává ředitel oddělení investic Savills ČR a SR Fraser Watson.

Rostoucí alokace v logistice byly podpořeny silnými ukazateli výkonnosti, přičemž výnosy z průmyslového sektoru překonaly všechny výnosy z nemovitostí za poslední tři roky na většině trhů (MSCI). Tento trend by měl pokračovat i v příštích pěti letech, přičemž podle odhadu Capital Economics by průmyslové nemovitosti měly dosáhnout celkové výnosnosti 6,6 %, oproti 2,7 % u maloobchodu a 4,6 % v případě průměrné výnosnosti všech nemovitostí v zemích eurozóny. Tato pozitivní výkonnost bude podpořena růstem internetového obchodu, který vytváří poptávku po logistických skladech, a také rostoucí váhou kapitálu v tomto odvětví.

„Vzhledem k rozsahu poptávky investorů a nízkým mírám neobsazenosti jsou vyhlídky pro průmyslové nemovitosti nejpozitivnější, přičemž 79 % sledovaných trhů očekává nárůst objemu transakcí ve druhé polovině roku 2020. Tento trend by se měl udržet i v letech 2021 a 2022. Předpokládá se, že kapitálové hodnoty průmyslových nemovitostí odpovídajícím způsobem porostou, přičemž 47 % trhů předpovídá nárůst od druhé poloviny roku 2020. Pandemie by mohla přinutit mnoho společností přehodnotit své regionální dodavatelské řetězce a nearshoring, což by potenciálně mohlo vytvořit nová výrobní centra a celkové objemy průmyslových investic by se tím dále pozitivně podpořily,“ uzavírá analytička Savills Eri Mitsostergiou.