Rozhovor » Hofman: Zachraňujeme městské průmyslové areály a rozvíjíme je novou výstavbou

Hofman: Zachraňujeme městské průmyslové areály a rozvíjíme je novou výstavbou

Jednou ze specializací manažerské a investiční skupiny M. L. Moran jsou restrukturalizační projekty. V nich využívá své know-how týkající se krizového managementu, řízení a rozvoje velkých podniků. „Vstupujeme do městských areálů, které jsou doslova před smrtí, ale mají přitom velký potenciál. Ty revitalizujeme v duchu našeho kréda 'Budujeme komunitu',“ říká v rozhovoru pro magazín Skypaper předseda dozorčí rady skupiny M. L. Moran Roland Hofman. Typicky to platí pro projekty industriálních parků v Tachově, Bruntále a Žirovnici, které má skupina ve svém portfoliu.

Pro váš byznys zavádíte speciální název „recyclefield“. Co to v praxi znamená?

Snažíme se v našich areálech skutečně recyklovat veškerou „hmotu” a vybavení, které plnohodnotně recyklovat lze. Tímto „eko” přístupem značně šetříme energii spojenou s výrobou, přepravou a užíváním stavebních materiálů na výstavbu původních budov. Oproti konkurenci provádíme pouze drobné, nezbytné demolice, což je možné díky povaze našich investic. Neinvestujeme do opuštěných kontaminovaných prostor. Naším zájmem jsou sice špatně, ale stále ještě fungující průmyslové areály, provázané s místním okolím, prostorem pro budování komunity. Ne, že bychom se opuštěných areálů obávali; revitalizovat, tj. zbourat zcela opuštěný a zchátralý objekt a postavit nový, je možná jednodušší, než měnit „živou” strukturu. To by nás ovšem zdaleka nebavilo.

To je dost velký rozdíl oproti tomu, jaká je obvyklá tuzemská praxe investování a developmentu v segmentu průmyslových nemovitostí.

Není divu. Pokud jste součástí mezinárodní investiční skupiny, musíte v určitém časovém horizontu dosáhnout „tabulkových” čísel, často stanovených někým, kdo naši republiku příliš nezná a obnova průmyslového dědictví ho moc pochopitelně nezajímá. V takovém případě staví například sklady na poli, blízko silnice. Zabírat ornou půdu ovšem nelze do nekonečna. Nedisponujete-li již prostory pro výstavbu greenfieldů, můžete začít investovat do klasických brownfieldů, více či méně kontaminovaných, s různými vlastnickými vztahy, občas i mimo hlavní infrastrukturu. Stávající budovy zdemolujete a vystavíte nové. Hotovo, prostor předáte k užívání, opouštíte jej.

My nezabíráme ornou půdu, jsme blízko lidem. Dlouhodobost našich investičních záměrů a štíhlá organizační struktura společnosti nám umožňují zaměřovat se na revitalizaci průmyslových areálů, včetně výroby pro tyto areály typickou. Cílem je budování komunity, podpora rozvoje celých regionů. V našich areálech pracovala velká část obyvatel města – často několik generací rodin, v němž se areál nachází. To je naše obrovská devíza. Ti lidé monitorují vývoj areálu v posledních desítkách let, často mají cenné podněty, vědí, jaké změny mohou fungovat. Naše know-how, týkající se revitalizace výrobních areálů včetně výroby, je unikátní. Stejně tak naše firemní kultura, již pečlivě budujeme a kterou konkurence těžko duplikuje.

Jsme ryze tuzemská společnost se zřetelnými morálními zásadami, smysluplnost a prospěšnost našich projektů je klíčová. Stejně tak ale čísla. Nejsme žádní mecenáši, náš business generuje zajímavé zisky. Vytvořili jsme si životaschopný obchodní model.

Tím se dostáváme ke kritériím, která musí brownfieldy splňovat, abychom koupili příslušné pozemky s průmyslovými areály a revitalizovali je. Musíme být přesvědčeni o potenciálu a budoucnosti daného místa, o možnosti vytvoření trvalých hodnot a zanechání hmotného i nehmotného odkazu. Investujeme do míst s historickými kořeny, zajímavým průmyslovým dědictvím, které zvládneme pozvednout. Dalším faktorem jsou všeobecná kritéria: napojení na kvalitní infrastrukturu, možnost rozšíření výroby, prostor pro výstavbu komfortního zázemí pro zaměstnance, spolupráce s municipalitami a další. Velkým tématem je potenciál výroby. Jeho posouzení je hodně subjektivní; absence nadnárodního vlastníka je v tomto směru výhodou, protože jsme již několikrát úspěšně investovali do míst, jejichž atraktivitu jiní odmítali přijmout.

Narážíte při revitalizaci brownfieldů na odpor ekologických aktivistů?

Typologie našich investic nás od sporů a jednání s ekologickými aktivisty, jakož i od sporů s místními municipalitami, zcela oprošťuje. Revitalizace průmyslových areálů v porovnání s výstavbou na greenfieldu snižuje produkci skleníkových plynů zhruba o třetinu. Udává se, že 0,4 hektaru regenerovaného pozemku brownfieldu ušetří 1,8 ha výstavby na zelené louce. V našich rozměrech se jedná o velká čísla. Při tom všem navíc odstraňujeme zátěže akumulované za předešlé dekády, pomáháme městům, aby se nerozrůstala dále do polí. Šetříme náklady na dopravu: zaměstnanci do našich areálů chodí pěšky, jezdí na kole či MHD, často bydlí doslova za rohem našeho areálu. Považujeme se za investory se skutečným ekologickým přístupem.

Nejdále jste s revitalizací industriálního parku v Tachově, o němž už jsme psali. Jak se vyvíjí revitalizace dalších městských areálů, které má M. L. Moran v portfoliu?

Zatímco Bruntál stejně jako Tachov ovládá výroba plastů, Žirovnici v historii dominovalo knoflíkářství, k němuž se nyní razantně připojuje i výroba součástek pro automobilový průmysl. Jak v Bruntále, tak Žirovnici jsou naše industriální parky obemknuty městskou zástavbou a jsou tak přirozenou součástí místní komunity. Stejně jako v Tachově plánujeme významně investovat do komunitní části areálů od ubytování pro celé rodiny přes školky až po dlouhodobou podporu vzdělávání. Například v Bruntále už teď spolupracujeme s místní odbornou střední školou, studenti docházejí k nám do areálu.

Konkrétní prioritou v Bruntále je nyní mj. zvelebení další části průmyslových pozemků v zóně „Východ”, na nichž se chystáme vystavět několik hal pro výrobu s vysokou přidanou hodnotou. V Žirovnici naše vize a dlouhodobé záměry ještě vytváříme, protože majoritu ve zdejším průmyslovém areálu jsme získali teprve před rokem. Nastavený směr orientace hlavní části výroby na výrobu a lisování plastů, které slouží jako součástky automobilových světel, považujeme za perspektivní a chceme jej dále rozvíjet, samozřejmě ruku v ruce s rozvojem místního knoflíkářského podniku, který má dlouhou tradici a stále úspěšně funguje. A samozřejmě i zde budeme prohlubovat komunitní život – i s ohledem na to, že průmyslový areál je místním největším zaměstnavatelem.

Rozvojem výroby v průmyslových areálech vytváříte nová pracovní místa, nezaměstnanost je ale v ČR nejnižší od roku 1997. Sdílíte názor, že právě kvalita průmyslových parků je významnou konkurenční výhodou v boji o zaměstnance? A rozhoduje i o zájmu nájemců o ten který průmyslový areál?

Jednou ze zbraní, kterou společnosti, tj. naši nájemci (včetně těch potenciálních), bojují o kvalitní zaměstnance a vedení, je právě pracovní prostředí, komfortní zázemí, příjemný design, zeleň, okolí. Štíhlá podniková struktura naší společnosti, pracovní nasazení a kreativní nápady našeho týmu nám umožňují rozvíjet areál dle našich představ, odlišně od konkurence. Tachovsko těží z blízkosti německých hranic, dovedu si představit zřídit například bilingvní (tj. česko-německou) školku. Můžeme si dovolit řešit i takové maličkosti, jako je nákup výběrové kávy do kávovarů.

V okolí Tachova se navíc nachází kvalifikovaná, technicky vzdělaná pracovní síla. To je další benefit. Je důležité získat mladé, nadšené lidi. Pro ně je příjemné pracovní prostředí a komfort dost důležité. V Tachově počítáme se zřízením co-workingových prostor i tzv. „hubů” pro rozvoj nápadů a idejí zaměstnanců i širšího okolí. Všechny tyto faktory ocení i vedení a top management našich nájemců.

Jaké jsou Vaše plány do budoucna? Plánujete expanzi do dalších lokalit na brownfieldech pro industriální development?

Ve všech našich průmyslových parcích hodláme pracovat na rozvoji a podpoře vzdělanosti. Kvalifikovaná pracovní síla je nosným pilířem konkurenceschopné komunity; je klíčová nejen pro kvalitu výroby, ale i produkci inovativních nápadů a vylepšení. Rozšiřovat naše portfolio pochopitelně plánujeme; na území ČR je stále řada objektů, kde bychom mohli uplatnit naši expertizu. Veškeré investice jsou však promyšlené, pečlivě vybrané, několik investičních příležitostí jsme tak raději odmítli. Ačkoliv jsem zastáncem konkrétních čísel a logických argumentů, naučil jsem se poslouchat intuici a již se mi to vyplatilo. Těch faktorů, které ve finále rozhodují, zda a kam investovat, je nakonec docela složitá matice.

Petr Bayer

Petr Bayer
Jilemnického 2238 53002 Pardubice Česká republika
mobil:	+420 602 309 872
e-mail:	bayer@skypaper.cz info@skypaper.cz

Hofman: Zachraňujeme městské průmyslové areály a rozvíjíme je novou výstavbou

Odběr newsletteru

Aktuality

Rychlé vyhledávání

Anketa

Fotogalerie

Kalendář akcí

Kontakt