Rozhovor » Korec: Stavebnictví oživí snížení daní na nové byty

Korec: Stavebnictví oživí snížení daní na nové byty

Vláda by měla co nejdříve zahájit tzv. prorůstová opatření a nezvyšovat daně. Například nižší DPH na nové byty by oživila poptávku a snížila nezaměstnanost. „Ve finále by tak státní rozpočet více ušetřil, než nyní vybere na zvýšené dani,“ říká v rozhovoru pro magazín Skypaper generální ředitel a předseda představenstva společnosti EKOSPOL Evžen Korec.

Můžete přiblížit potíže, s kterými se čeští developeři potýkají?

Pro většinu rezidenčních developerů je v dnešní době největším problémem takzvaná nová realita developerského trhu. To znamená radikální změna v preferencích kupujících směrem ke kvalitním a cenově dostupným bytům prodávaným za ceny v rozmezí 35-45 tisíc korun za metr čtvereční vč. DPH. To, co se ve velkém prodávalo před rokem, tedy nové byty do 55 tisíc korun za metr čtvereční vč. DPH, se již dnes neprodá, pokud se nejedná o výjimečný byt. Obyčejné byty se dnes za tyto ceny budou prodávat jen velmi obtížně a velmi pravděpodobně je budou developeři doprodávat až s velkými slevami po dokončení.

Většina pražských developerů totiž nedisponuje potřebným know-how, nemá dostatečně velký objem výstavby, aby dosáhla úspor z rozsahu, a nedisponuje ani dostatečně velkou zásobou výhodně nakoupených pozemků, aby mohla za „nové“ ceny dlouhodobě prodávat. Externím problémem, který částečně doléhá i na developery, je pak tragická „prorůstová“ politika naší vlády spojená s daňovým chaosem a zvyšováním daní.

Jaké kroky by měla na tomto poli učinit vláda?

Jednoznačně by měla hájit zájmy českých občanů a českých podniků, ne jim škodit. To znamená zahájit co nejdříve prorůstová opatření, podpořit veřejné investice a především nezvyšovat daně v době ekonomické recese. A už vůbec ne tak chaotickou formou, že ani 20. prosince není jasné, jaká bude od 1. ledna vlastně DPH.

Vláda by také měla zvážit nepřímé metody podpory hospodářského růstu. Například snížení DPH na nové byty by jistě mělo stimulující vliv na poptávku, což by se následně projevilo v růstu stavebních zakázek a poklesu nezaměstnanosti. Ve finále by tak státní rozpočet více ušetřil, než nyní vybere na zvýšené dani.

Je bytová výstavba v Česku odpovídající požadavkům klientů?

Domnívám se, že současný objem bytové výstavby odpovídá aktuální poptávce. Změnit by se ale měla struktura. Prodejnost jednotlivých projektů jednoznačně dokazuje, že hlavní část poptávky se koncentruje na kvalitní a cenově dostupné nové byty do 45 tisíc korun za metr čtvereční vč. DPH. Bohužel je v tomto tržním segmentu zatím stále nedostatečná nabídka, a naopak se v Praze prodává stále nadbytek předražených bytů. Ale postupem času se to mění a trh se kultivuje.

Lze snižovat ceny a přitom ještě zachovat tzv. bezpečnou cenu?

Velmi dobrá otázka. Výhodné ceny bytů při současném zachování jejich vysoké kvality může dosáhnout pouze kapitálově silný a dostatečně zkušený developer. Výsledná cena je vždy kombinací úspor a optimalizací během celého procesu realizace developerského projektu. Základní a do jisté míry rozhodující je již výhodně nakoupený pozemek, jehož cena se do konečné ceny bytů promítá jen minimálně.

Významných úspor je možné dosáhnout při realizaci velkých developerských projektů se stovkami bytů, pokud na sebe jednotlivé etapy navzájem navazují. Dodavatelské ceny při takto nasmlouvaných zakázkách na dlouhou dobu dopředu jsou výrazně nižší, než by tomu bylo u etap realizovaných jednotlivě. Dalších úspor se dosáhne při financování výhradně z vlastních finančních prostředků bez použití bankovních úvěrů, protože úplně odpadají úrokové náklady. A poslední částí úspor je důsledná optimalizace firemní režie, tzn. nevynakládat zbytečně vysoké částky na marketing, reprezentaci, režijní náklady společnosti atd. Pouze synergií všech těchto faktorů lze dosáhnout výhodných prodejních cen při současném zachování vysoké kvality bytů.

Jakou mají prodejní perspektivu luxusní bytové projekty?

Jednoznačně dominují levné bytové projekty se stovkami bytů. Lidé buď nemají tolik peněz, nebo je jednoduše nejsou ochotni vynaložit. Podle naší analýzy, kterou jsme zpracovali v únoru letošního roku, bude zhruba polovina všech prodaných bytů v letošním roce v cenovém pásmu do 45 tisíc korun za metr čtvereční včetně DPH. Plné tři čtvrtiny všech prodaných bytů pak budou v pásmu do 50 tisíc korun za metr čtvereční. Naopak na nejluxusnější segment, začínající na hranici 80 tisíc korun za metr čtvereční, připadají pouhá 3 % všech prodaných bytů.

Co nového chystá vaše společnost?

V letošním roce plánujeme zařadit do prodeje nejméně jednu novou lokalitu. Půjde o bytový areál Slunečné terasy s přibližně 130 byty, které nabídnou úchvatný výhled do Prokopského údolí. Samozřejmě budeme i pokračovat v prodeji našich historicky nejúspěšnějších projektů. Dvě další etapy s přibližně 120 byty máme připraveny v Nových Měcholupech, což je vůbec nejprodávanější bytový areál v historii českého developmentu. A nejméně jednu novou etapu s téměř 100 byty dáme do prodeje i v Kyjích.

Plánujete v budoucnosti také expanzi do regionů?

Nikoli. Český realitní trh je specifický tím, že většina rezidenční developerské aktivity se odehrává v Praze a nejbližším okolí, kde je dostatečně velká a hlavně koupěschopná poptávka. Pro velkého developera typu společnosti EKOSPOL, která prodává optimálně mnoho set až jeden tisíc bytů ročně ve velkých developerských projektech, prakticky neexistuje v České republice jiné pole působnosti. Samozřejmě se staví i v regionálních centrech – např. v Plzni, v Brně či v Liberci – ale oproti Praze jsou to zlomkové počty. Celkovým objemem výstavby jsou některá velká krajská města zajímavá jen pro menší regionální developerské firmy.

Jaký očekáváte vývoj cen stavebních pozemků?

Domnívám se, že za současné hospodářské situace není na trhu mnoho kapitálově silných subjektů, které by si mohli dovolit nakupovat pozemky ve velkém. Cenová očekávání prodávajících tedy budou muset doznat korekcí. EKOSPOL neustále hledá nové pozemky, které by mohl přidat do svého portfolia, ale prioritou i nadále zůstává racionální kupní cena. Například jen v letošním roce jsme již koupili jeden pozemek v Kyjích pro zhruba 150 bytů a další dva pozemky pro výstavbu 200 bytů jsou těsně před podpisem smlouvy. Naším cílem pro letošní rok je ale získat pozemky pro výstavbu nejméně 1000 nových bytů.

Které lokality jsou z tohoto pohledu nejlukrativnější?

Zajímají nás všechny lokality v dobré dopravní dostupnosti, které netrpí zvýšeným hlukem a poskytují alespoň základní občanskou vybavenost. To znamená ideálně na metru nebo na tramvaji, případně do tří zastávek autobusem na metro. Vzhledem k naší velikosti a dlouhodobé strategii máme zájem o pozemky pro výstavbu nejméně 100 bytů, v lokalitě širšího centra Prahy od 50 bytů výše.

Uvažujete také o rekonstrukcích zajímavých starších objektů?

Rekonstrukce nebo revitalizace brownfieldů je bohužel pro developera velmi rizikovou záležitostí. Brownfiledy s sebou často přinášejí nevýhodu v podobě kontaminace území a nutnosti jej před samotnou výstavbou sanovat, což zvyšuje náklady a tím i konečné ceny bytů. Na druhou stranu se většina brownfieldů nachází v atraktivních lokalitách širšího centra města a umožňuje prodávat za ceny mírně vyšší, než byty na okraji Prahy. Obecně zájem o pozemky v tzv. brownfieldech máme, ale bohužel cenové představy prodávajících jsou stále velmi vysoké. Věřím však, že postupem času se to změní.

Petr Bayer

Petr Bayer
Jilemnického 2238 53002 Pardubice Česká republika
mobil:	+420 602 309 872
e-mail:	bayer@skypaper.cz info@skypaper.cz

Korec: Stavebnictví oživí snížení daní na nové byty

Odběr newsletteru

Aktuality

Rychlé vyhledávání

Anketa

Fotogalerie

Kalendář akcí

Kontakt