Novinky » 2024: Investice do komerčních realit v ČR mají stoupnout o 15 % na 1,5 mld. eur

2024: Investice do komerčních realit v ČR mají stoupnout o 15 % na 1,5 mld. eur

15.12.2023 | Petr Bayer

Celkový objem investic do komerčních nemovitostí v Česku dosáhne v roce 2024 přibližně 1,5 miliardy eur, což představuje 15% meziroční růst. Klesající investiční aktivita odstartovala v roce 2021, kdy se objem investic snížil těsně pod 2 miliardy eur, a od té doby pokračoval v poklesu o 15 až 20 % ročně. Rozjednané transakce byly přeceňovány anebo pozastaveny, pokles byl vyvolán především nejistotou ohledně dalšího ekonomického vývoje a současně rychlým růstem nákladů na financování.

„Tuzemský realitní trh je dlouhodobě stabilní bez výraznějších negativních vlivů do budoucna. Potvrzuje to i nedávné zlepšení výhledu agentury Moody's pro ČR z "negativního" na "stabilní", což signalizuje zlepšení ekonomických očekávání. Celosvětový realitní průmysl stojí před klíčovým rokem, který nabídne příležitosti, jak celé odvětví transformovat v důsledku změny pracovních návyků způsobené pandemií, geopolitickou nejistotou i nestabilitou finančních trhů. To nejhorší ohledně inflace je zřejmě za námi, což může Evropskou centrální banku přimět k zastavení navyšování úrokových sazeb. První snížení sazeb lze přitom očekávat v polovině roku 2024. Ceny nemovitostí v uplynulém roce a půl klesaly, takže veškerá rizika jsou v nich již z velké části započtena,“ říká vedoucí v investičním oddělení CBRE Jakub Stanislav.

„Předpokládáme, že v roce 2024 dojde k posunu v celkové percepci trhu. Mnozí investoři a fondy začnou vnímat spíše jeho příležitosti než překážky. Změna nálady bude patrná zejména v druhé polovině roku, která řadě aktérů na realitním trhu přinese příležitosti k růstu i zvýšení ziskovosti. Současně s tím bude sílit důraz na udržitelnost. Pro majitele komerčních nemovitostí je stále zásadnější porozumět potenciálnímu dopadu ESG faktorů, jako jsou energetická efektivita, uhlíková stopa, společenský vliv či etické obchodní postupy, na hodnotu jejich aktiv,“ míní generální ředitelka CBRE pro ČR Clare Sheilsová.

„Při pohledu do budoucnosti lze jedině konstatovat, že význam robustnějších ESG strategií nabyde na významu. Ať už půjde o rostoucí zájem o zelené certifikace, dekarbonizaci či potřebu komplexního emisního a nefinančního reportingu v souladu s taxonomií EU. To vše bude ovlivněno vyvíjejícím se legislativním prostředím, zejména směrnicí CSRD o podávání zpráv o udržitelnosti podniků a rostoucím závazkem k dosažení nulových čistých emisí uhlíku na straně pronajímatelů i nájemců,“ dodává vedoucí oddělení udržitelnosti CBRE Martin Vejražka.

Za tři čtvrtletí letos došlo v Praze, podobně jako v dalších evropských metropolích, k zpomalení kancelářských pronájmů. Očekává se, že za celý rok 2023 dojde k meziročnímu poklesu nájemní aktivity o 15 až 20 %. Do budoucna zájem bude především o kanceláře v projektech s vysokou kvalitou a důrazem na udržitelnost. Navzdory faktu, že část poptávky bude saturována uvolněnými prostory z druhé ruky, což je trend, který lze pozorovat zejména u největších nájemců, kteří své prostory částečně konsolidovali a nevyužité vrátili zpět do nabídky.

V současnosti vstupuje na pražský kancelářský trh jen několik nových nájemců a ti většinou začínají ve flexibilních kancelářských prostorách. Trh s flexibilními kancelářemi v metropoli si přitom vede velmi dobře: zájem ze strany nájemců je velký a poptávka převyšuje nabídku. Provozovatelé se proto snaží najít vhodné prostory pro expanzi a vzestup bude pokračovat i v příštím roce.

Od 3. čtvrtletí 2022 nebyla na pražském trhu zahájena výstavba žádného nového kancelářského projektu, takže lze předpokládat, že koncem roku 2024 a dále v roce 2025 bude nabídka volných prostor k pronájmu nedostatečná. Zatímco v příštím roce má být dokončeno 80 000 m²nových kanceláří, tak v roce 2025 pouhých 28 000 m². Nájemci vracejí zpět do nabídky 15 - 20 % nevyužívaných prostor, což je trh schopen bez věších potíží absorbovat. Omezené množství nově dokončených prostor udrží úroveň neobsazenosti v nadcházejících čtvrtletích kolem 8 %. Nejvyšší dosažitelné nájemné je stabilní na úrovni 27,5 eur za m² na měsíc. CBRE v příštím roce očekává jen nepatrný růst, který bude způsoben především indexací.

„V důsledku zpomalení nájemních aktivit vidíme v některých lokalitách tlak na zvyšování pobídek. Cena a lokalita jsou pro nájemce hnacími faktory, nicméně udržitelnost se stává stále diskutovanějším tématem. Víme o projektech na trhu, které již mají stavební povolení, ale s výstavbou začnou až po zájmu nájemce anebo uzavření předpronájmu. V příštím roce by se stavební aktivita měla začít probouzet, nicméně developeři budou v této době vysokých stavebních nákladů i nadále opatrní,“ upozorňuje vedoucí kancelářského sektoru v CBRE Simon Orr.

Průmyslový a logistický trh se vrací zpět k normálu

ČR je nadále vnímaná jako atraktivní lokalita pro mezinárodní nájemce, a to díky své strategické poloze, stabilní politické situaci i kvalifikované pracovní síle. Navíc nájemci v současnosti přehodnocují své globální dodavatelské řetězce, z čehož může tuzemsko těžit. Po 2 rekordních letech v počtu nově pronajatých prostor zaznamenal český trh průmyslových a logistických nemovitostí zpomalení poptávky, což kopíruje trendy na evropském trhu. V letošním roce by čistá poptávka měla meziročně klesnout o téměř 40 % na přibližně 900 000 m² nově pronajatých ploch. Takovou aktivitu očekává CBRE i do budoucna, tedy 800 000 až 900 000 m² nově pronajatých ploch ročně, což odpovídá pětiletému průměru z doby před příchodem pandemie.

Míra neobsazenosti se v prvních 3 čtvrtletích 2023 mírně zvýšila na 1,5 %, ovšem její další růst lze očekávat. V současné době je ve výstavbě rekordní množství, tj. více než 1,4 milionu m²nových prostor a více než 40 % z nich je stavěno spekulativně. Současně roste počet nevyužitých ploch, které jsou nabízeny k podnájmu anebo se nacházejí v objektech, které jsou formálně považované za nedokončené (i když se nacházejí ve finální fázi výstavby), a to dokud nenaleznou nájemce.

„Sledujeme strukturální změny v poptávce. Roste význam výrobních společností, které si v prvních třech čtvrtletích letošního roku pronajaly téměř 50 % prostor, zatímco v celkových číslech je patrné zpomalení poptávky ze strany e-commerce a logistických společností. Nájemné v prémiových prostorách se v současné době pohybuje na 7,55 eur za m² na měsíc, v příštím roce očekáváme pouze mírný růst způsobený inflací. V některých nejvíce konkurenčních regionech bychom naopak mohli zaznamenat tlak na snižování nájemného,“ líčí vedoucí pronájmů industriálních nemovitostí v CBRE Jan Hřivnacký.

Hlavním tahounem maloobchodu je inflace

Za letošním rozvojem maloobchodního trhu v tuzemsku stojí pouze výstavba retailových parků. Nicméně ještě v závěru roku byla zahájena rekonstrukce a rozšíření jednoho obchodního centra Varyáda v Karlových Varech. V příštím roce se očekává, že zahájení výstavby oznámí další tři až čtyři obchodní centra.

Navzdory zlepšující se důvěře zůstávají spotřebitelé opatrní a citliví na ceny s tendencí šetřit. Návštěvnost nákupních center stále nedosahuje úrovně před pandemií a ustálila se na 5 - 10 % pod úrovní roku 2019. To může implikovat dlouhodobou změnu zákaznického chování a novou průměrnou úroveň návštěvnosti. Zatímco obraty v nákupních centrech zaznamenaly vlivem vysoké inflace přibližně 20% nárůst oproti roku 2019, reálné maloobchodní tržby by v roce 2023 měly být o více než 5 % nižší než v roce 2019. Prognóza pro příští rok předpokládá jejich mírný růst.

„Rok 2023 opět potvrdil silnou pozici českého maloobchodního trhu, který velmi často figuruje jako vstupní brána pro expanzi mezinárodních značek do středoevropského prostoru. Letos to byly další desítky nových značek. Na druhé straně přetrvávající rizika spojená s vysokými provozními náklady, inflací i příjmovou nerovností na straně zákazníků, vyvolávají na trhu opatrnost. Vzhledem k tomu, že se již druhým rokem počítá s pokračujícím růstem nákladů, předpokládáme, že dojde k zintenzivnění jednání mezi majiteli nemovitostí a nájemci ohledně výše nájmů, a to zejména těch ze segmentů s nižší ziskovostí,“ uzavírá vedoucí retail sektoru v CBRE Jan Janáček.

Další články k tématu