Novinky » Brněnský kancelářský trh letos klesne, zvýšenou aktivitu lze čekat příští rok

Brněnský kancelářský trh letos klesne, zvýšenou aktivitu lze čekat příští rok

31.08.2020 | Petr Bayer

Poptávka po nových kancelářských prostorách v Brně klesla v letošním prvním pololetí o 22 % na 20 750 čtverečních metrů. Ve druhém pololetí se má tento trend ještě umocnit. Objem nájemních smluv by tak mohl dosáhnout podobně nízkých hodnot jako v letech 2011 a 2013, kdy ale byl trh ještě výrazně menší než dnes.

Neobsazenost v pololetí ale nestoupla, absorpce trhu byla stále pozitivní. Čísla jsou však výsledkem aktivit zahájených ještě ve druhém pololetí roku 2019, kdy krize neprobíhala. Nyní ale trh již stagnuje, poptávka není a minimálně do konce roku nebude. Prakticky všichni nájemci mají kanceláře, jež neodpovídají jejich současným prostorovým potřebám.

Tabulka 1: Vývoj trhu s kancelářemi v Brně

Indikátor	H2 2018	H1 2019	H2 2019	H1 2020	Meziroční změna
Celková poptávka, m²	13 551	26 537	50 639	20 750	-22 %
Čistá poptávka, m²	13 551	13 537	48 693	18 187	34 %
Podíl neobsazené plochy	9,4%	11,7%	10,1%	9,5%	- 0,6 p.b.
Neobsazená plocha, m²	55 047	69 805	63 176	60 265	-14 %
Kancelářská plocha ve výstavbě, m²	82 043	84 079	56 879	60 808	-28 %
Nově dokončená kancelářská plocha, m²	12 946	23 775	28 159	10 591	-55 %

Zdroj: Regional Research Forum

„Průběžně diskutuji s vedoucími pracovníky firem sídlících v Brně – jde především o centra sdílených služeb, která zde trhu dominují. Velká část jich je řízena rozhodovacími procesy ze zahraničí, kde je home office stále běžným řešením – některé firmy ho zaměstnancům nařídily až do konce tohoto roku. Většina jich tak momentálně uvažuje, jak kancelářské plochy využít co nejefektivněji, jak by v budoucnu měly jejich kanceláře vypadat a kolik místa budou potřebovat. Povolená přítomnost zaměstnanců v kanceláři je obvykle mezi 25 a 60 %,“ říká vedoucí regionálních trhů v ČR v Cushman & Wakefield Lukáš Netolický.

Na řadu pravděpodobně přijdou flexibilní řešení, jež zaměstnancům dovolí část týdne pracovat z domova a část z kanceláře. Ve velikosti a uspořádání kancelářských prostor se to projeví nižším počtem stálých pracovních stanic a vyšším počtem míst sdílených. Záleží i na typu a zaměření firmy – některé IT společnosti přítomnost zaměstnanců v kanceláři téměř nepotřebují, jinde může být důležitější například kvůli zaučování a řízení méně zkušených pracovníků. Obecně se ale dá počítat s tím, že v nejbližších letech budou stávající nájemci potřebovat menší objem kancelářských ploch, než si v Brně pronajímají nyní.

„Pravděpodobně v posledním čtvrtletí letošního roku a v prvním pololetí příštího společnosti své požadavky na prostor vyhodnotí. K realizaci navržených změn by mělo dojít v prvních třech kvartálech 2021, kdy na trhu očekáváme zvýšenou aktivitu: objeví se konkrétní poptávka, na kterou bude třeba reagovat. Je však více než jisté, že nepůjde o výrazné expanze a zvyšování počtu pronajímaných metrů, jež byly běžné v letech 2014 až 2019,“ míní Netolický.

Brno tedy čeká výrazný pokles poptávky, celková (včetně renegociací by za letošní rok mohla klesnout na úroveň let 2011 či 2013, tedy okolo 30 tisíc m². Tehdy byl však brněnský kancelářský trh o 40 resp. 30 % menší než dnes. Ve výsledku tedy na tom letos bude nejhůře za posledních 10 let.

V letošním 1. pololetí byla dokončena rekonstrukce Šumavská Tower B o rozloze 10 600 m². Byla celá zaplněna ještě před dokončením, což v minulých letech nebylo ojedinělé. „Nyní ve firmách rozhodnutí o expanzích neprobíhají a právě dokončované budovy mají předpronájmů výrazně méně, nové nemají prakticky žádné,“ dodává Netolický. Ve výstavbě je 8 projektů s celkovou kancelářskou plochou 74 800 m², z nichž více než polovina by se měla dokončit ještě letos. Developeři však musejí počítat s tím, že obsazenost nových prostor se oproti začátku roku 2020 sníží.

Tabulka 2: Kancelářské projekty v Brně plánované na roky 2020–2022

Název budovy	Typ budovy	Developer/Owner	Velikost, m²	Plánované dokončení
Vlněna office park CD	nová	CTP Invest	16 500	2020/Q3
Vlněna office park E	nová	CTP Invest	5 500	2020/Q3
C8 Ponavka	rekonstruovaná	CTP Invest	900	2020/Q3
Areál Slatina P (2. budova, Gray Building)	nová	Areál Slatina a.s.	15 200	2020/Q4
Spielberk Office Centre Villa G	rekonstruovaná	CTP Invest	4 100	2020/Q4
Dům Kapitol	nová	VIG	1 500	2021/Q1
Palác Trnitá	nová	MS-Invest	8 169	2021/Q4
Tech Gate A	nová	Goodwill	4 000	2021/Q4
Vlněna office park I	nová	CTP Invest	8 850	2021/Q4
Titanium II (2A/2B)	Nová	Kredit Kapital/JRA Invest	9 000	2021/Q4
Šumavská Tower A	rekonstruovaná	Šumavská Tower	11 595	2022/Q4

Zdroj: Regional Research Forum

Minulá krize ukázala, že ke stěhování se firmy uvolí výhradně v případě, když jim pronajímatel zásadně finančně pomůže s výstavbou prostor a převezme na sebe náklady na ni. Tak tomu je i v současné situaci: výstavba kanceláří na míru a výrazná pomoc pronajímatele s její úhradou bude jedním z klíčových faktorů, jež mohou firmy přesvědčit k výměně dosavadních prostor za nové.

Pronajímatelé budou dále muset nabídnout kromě nákladové efektivity také vyšší atraktivitu budovy, služeb v ní, lokality. Rozhodování firem může ovlivnit řada kritérií – kromě ceny i zajímavější interiér či exteriér, šetrnější k životnímu prostředí třeba díky živým zeleným prvkům atd. „Nájemci budou na brněnském kancelářském trhu ve výhodě, jakmile upřesní požadavky, pronajímatelé na ně budou muset reagovat. To pro ně představuje výzvu, ale také cestu, jak na trhu uspět. Druhá polovina letošního roku v poptávce nepřinese pozitivní výsledky. Příští rok se však aktivita obnoví a o nájemce bude potřeba se poprat,“ uzavírá Lukáš Netolický.

Další články k tématu