Novinky » CEE: Investice do komerčních nemovitostí v pololetí vzrostly o 30 % na 5,4 mld. eur

CEE: Investice do komerčních nemovitostí v pololetí vzrostly o 30 % na 5,4 mld. eur

29.08.2022 | Petr Bayer

Objemy investic do komerčních nemovitostí ve střední a východní Evropě za 1. pololetí vzrostly o 30 % a dosáhly 5,4 miliardy eur. Je to však pokles o 12 % z 6,1 miliardy eur zaznamenaných v roce 2020, kdy 1. čtvrtletí 2020 ještě nebylo zasaženo pandemií Uvádí to realitní společnost Avison Young.

Všechny země CEE hlásí za prvních šest měsíců 2022 zvýšené objemy. Polsko zůstává jedničkou v přilákání největšího objemu investic s 2,9 miliardami eur v 55 transakcích, což z 1. pololetí 2022 činí třetí nejlepší H1 období od roku 2016. Následuje ČR se 1,2 miliardy eur, což je o 30 % meziročně více. Slovensko se vyšplhalo na 620 milionů eur, a toto rekordní číslo je výsledkem velkého převodu vlastnictví části kancelářského portfolia Penty nově vzniklému developerovi Alto Real Estate (vlastníkem je Jozefem Oravkin, expartner Penty). Objem transakcí v Maďarsku zaznamenal malý nárůst oproti úrovním transakcí v roce 2021 z 590 milionů eur na 619 milionů eur. Rumunsko se přiblížilo 320 milionům eur, což je více oproti loňským 316 milionům eur.

Kanceláře (36 %) a maloobchod (32 %) se staly novými šampióny objemu investic na celém trhu CEE, zatímco nedostatek nemovitostí v průmyslu a logistice zůstává jediným nejvíce limitujícím faktorem pro transakce. Nejatraktivnější spready výnosů lze nalézt v segmentu retailových parků, kde primární výnosy v ČR klesly na 5,25 % oproti výnosům 6,50 % – 7,25 % ve všech ostatních zemích CEE. Průmyslový segment v Rumunsku také nabízí vynikající hodnotu a na tomto trhu se předpovídá v nadcházejících 12 měsících komprese výnosů.

Čeští investoři opět vedou s 25 % investiční aktivity. Prostředky alokují lokálně, stejně jako na Slovensku a v Polsku. Následují maďarští investoři (16 %). V roce 2022 z hlediska původu investorů jde o diverzifikovaný kapitál, jež hledá ve střední a východní Evropě alokaci a přispívá k likviditě regionu.

Průmysl a logistika je vyhledávan téměř každým institucionálním investorem, zůstává i v roce 2022 na vrcholu nákupních seznamů, i když zaznamenává nižší objemy investic kvůli nedostatku dostupného produktu. Poptávku pohání téměř nulová neobsazenost v celém regionu, což je hnacím motorem růstu nájemného ve všech geografických oblastech. Výnosy komprimované v Česku a na Slovensku; zůstaly stabilní v Polsku a Rumunsku. Likvidita zůstává velmi silná a Rumunsko s Maďarskem dnes vypadají z hlediska výnosů i nájemného obzvláště atraktivní.

Rezidenční sektor se i přes rostoucí úrokové sazby stále zahřívá. Zatímco vstupujeme do makroekonomického zpomalení, rostoucí počet institucionálních investorů považuje tento segment za bezpečnou sázku. Zvýšené sazby hypoték nutí část populace k pronájmu, což zvyšuje poptávku po nemovitostech a následně i sazby za pronájem. Mnoho rezidenčních developerů vytvořilo druhý pilíř svého podnikání tím, že některé projekty evidují, vytváří speciální rezidenční fondy nebo je předávají institucionálním investorům.

Kancelářský sektor se tradičně ve většině zemí ujímá vedení a zůstává v 1. pololetí 2022 sektorem s největším podílem na objemu (36 % celkového objemu v celé střední a východní Evropě). V ČR a SR jsme však zaznamenali pohyb výnosů kanceláří směrem ven, přičemž pouze Rumunsko uvádí meziroční kompresi výnosů. Velcí institucionální investoři zúžili svá investiční kritéria, což je přímým důsledkem současných nákladů na dluh a zaměření na ESG, čímž ponechali prostor pro chytré kupce k vyzvednutí stávajícího kancelářského majetku za velmi atraktivní ceny. Růst stavebních nákladů v posledních letech znamená, že s mnoha stávajících budov se obchoduje za cenu výměny nebo pod ní; a růst nájemného se předpokládá v nadcházejících 12 měsících na většině kancelářských trhů střední a východní Evropy. Tyto dva faktory nabízejí majitelům stávajících aktiv obrovskou konkurenční výhodu a lepší návratnost oproti nově postavenému projektu při stanovování sazeb za pronájem a strategií pronájmu.

Maloobchodní sektor z hlediska celkového objemu vedle kanceláří vzkvétá (32 % celkového objemu v celé střední a východní Evropě). Na maloobchodním investičním trhu v Polsku stále dominují schémata večerek a investoři mají důvěru v malé maloobchodní parky. V Maďarsku byla silná aktivita na pozadí velké portfoliové transakce a maloobchodní sektor představoval 35 % celkového objemu investic. Investoři by se dnes měli poohlédnout po nemovitostech s diskontními maloobchodem, které vykazují silný výkon; když všichni cítíme sevření inflace, obecná demografická skupina omezí zbytečné nákupy a bude opatrnější v těch, které jsou nezbytné. Diskontní prodejci a všichni v jejich dodavatelském řetězci budou proto během vysoké inflace obvykle ze situace těžit. To znamená supermarkety, vybrané platformy elektronického obchodu a jejich dodavatelské řetězce. Maďarsko, Rumunsko a Polsko nabízejí v tomto sektoru odolném vůči recesi velmi štědré výnosy.

Další články k tématu