Novinky » CEE: Nejvíce kanceláří se staví ve Varšavě, vzestupný trend v Bratislavě

CEE: Nejvíce kanceláří se staví ve Varšavě, vzestupný trend v Bratislavě

03.07.2020 | Petr Bayer

Celkový objem trhu s kancelářskými prostory ve 14 metropolích střední a východní Evropy dosáhl na konci 1. čtvrtletí 2020 téměř 26,4 milionu čtverečních metrů. V 1. čtvrtletí dokončili developeři přes 288 000 m² kancelářských ploch. V současnosti je ve výstavbě 3,6 milionu m², které budou dokončeny v následujících 2 - 3 letech. Uvádí to Colliers International ČR v nejnovější zprávě ExCEEding Borders.

„Očekáváme, že v roce 2020 budou značnou část aktivity na trhu tvořit přejednané a obnovené pronájmy oproti novým smlouvám a předpronájmům. Mohli bychom zaznamenat více nabídek podnájmů ze strany společností, jež potřebují zmenšit prostory. Nájemné smlouvy budou podléhat větší kontrole ze strany pronajímatel, bank a investorů, za účelem omezení risku ztráty udržitelných příjmů,“ uvádí Colliers.

Největší dodávku nových kancelářských ploch v regionu zaznamenali ve Varšavě (5,6 milionu m²), Budapešti (3,7 milionu m²) a Praze (3,7 milionu m²). Největší nárůst nové dodávky kancelářských ploch v prvním čtvrtletí 2020 byl v Bukurešti (78 000 m²), následoval Bělehrad (48 000 m²) a Budapešť (45 560 m²). Největší množství kancelářských ploch ve výstavbě bylo ve Varšavě (792 800 m²), Budapešti (582 000 m²) a Bukurešti (380 000 m²). V meziročním hodnocení si vzestupný trend zachovala jenom Riga a Bratislava. V ostatních hlavních městech – Varšavě, Praze, Kyjevě, Tiraně a Bukurešti se tento trend snížil.

Česká republika

Rozsah dopadu COVID-19 na realitní trh ještě není rozeznatelný. “Trh se pomalu probouzí a společnosti se vracejí zpátky do kanceláří. Specificky mezinárodní společnosti stále z velké části pracují z domova, nebo v režimu společenských rozestupů a odpovědného návratu do kanceláří. Můžeme přijet do kanceláře pod podmínkou, že si předem uděláme rezervaci a respektujeme společenské rozestupy a zavedená bezpečnostní opatření,” vysvětluje analytik průzkumu trhu Colliers pro ČR Josef Stanko.

Některé transakce týkající se pronájmu kanceláří byly během druhého kvartálu pozastaveny nebo zrušeny, ale většina jednání ve finálních a pokročilých fázích se dokončily. „Ačkoli byl objem pronájmů v prvním čtvrtletí nejmenší za poslední roky, neočekáváme, že nájemci zůstanou dlouhodobě neaktivní. Jako alternativu si budou mnozí hledat víc flexibilní kancelářská řešení,“ míní Stanko.

“Můžeme pozorovat mírné prodlevy u projektů, které se měly začít stavět, nebo dokončit během druhého čtvrtletí, ale ve většině případů se jednalo o rozdíl jen několika týdnů. Také se dá předpokládat, že některé projekty, které se měly stavět spekulativně, budou raději se zahájením stavby vyčkávat na určitou úroveň předpronájmu. Závisle od toho, jak jsou jednotlivé projekty financovány očekáváme, že investoři budou tento postup požadovat. Výška nájmů a poplatků za služby zůstávají stabilní a český trh si zachoval velmi nízkou míru neobsazenosti dlouho před začátkem stávajíci situace,” dodává.

Pronajímatelé se mohou potýkat s tím, že někteří nájemci přehodnocují realitní strategie s ohledem na velikost prostor (a zvažují jejich zvětšování nebo zmenšování), nebo se budou ohlížet po vice flexibilních či hybridních řešeních, která jim umožní expandovat, nebo si přizpůsobit smlouvy jak je to předepsáno, v rámci rozumných mezí. Toto období přineslo značné výzvy pro investiční trh s kancelářskými budovami, jejichž hodnota se, tak jako u všech typů nemovitostí, odvíjí především od délky smuv a jistoty příjmů od nájemců.

Jedno z hlavních zjištění z globálního dotazníku bylo, že lidé by rádi pokračovali s prací z domova nejmíň jeden nebo dva dny v týdnu i poté, co se situace s COVID-19 uklidní. Důležité je otestovat několik scénářů, abychom byli připraveni obnovit rovnováhu a přizpůsobit prostory pracovního prostředí ve správné míře a správný čas.

Hlavní poznatky zprávy:

Některé společnosti a realitní sektory budou ovlivněny víc než jiné a až za nějaký čas bude možné zhodnotit, jak bude vypadat situace v budoucnu. Změna se děje neustále, ale při takovém typu krize a její skutečně globální povaze, a v tempu kdy se dostává do hry opravdu ohromující počet proměnných, které ztěžují předvídání směru, kterým se trh bude vyvíjet a vytváření si smysluplných závěrů.
Velmi dobře chápeme tlak, pod kterým se momentálně nachází kancelářský sektor a jak lákavé je dělat rychlé nebo emotivní rozhodnutí. Vzhledem k tomu se v současné době odehrávají dizkuze mezi pronajímately a nájemci o tom, jakým směrem se v této těžké době bude ubírat jejich podnikání.

Odklady splatnosti nájmu a dodatečné pobídky byly nejčastějším řešením v regionu oproti snížení nájmu. Na oplátku za tyto koncese se nájemné smlouvy typicky prodlužují na příslušnou dobu dle dohody.
Díky příznivém období pro marketingové aktivity za poslední roky v celém regionu a za předpokladu obvyklého pětiletého trvání nájemných smluv, očekáváme, že v roce 2020 budou značnou část aktivity na trhu tvořit přejednané a obnovené pronájmy oproti novým smlouvám a před-pronájmům, v situacích, kdy nebude na zúčastněné strany vyvíjený příliš velký tlak učinit nějaká rozhodnutí, dokud se situace na trhu víc nevyjasní. Také pravděpodobně zaznamenáme více nabídek podnájmů, v případě, že společnosti se budou chtít zmenšovat.
Pronajímatelé, banky a investoři budou provádět dodatečnou kontrolu a přezkoumání nájemných smluv za účelem omezení rizika udržitelnosti příjmů. Podobně jako na trhu s nájmy se také zpomalila investiční aktivita, také částečně kvůli nejasnosti situace na trhu, ale také kvůli omezení pohybu mezi zeměmi, díky jimž si investoři nemohli prohlédnout nemovitosti. Očekáváme, že s otevřrním trhů se také obnoví transakce a aktivita se zvýší v druhé polovině roku.

Další články k tématu