Novinky » Ceny starších bytů klesly na necelých 88 tisíc Kč za m2, nájmy letí vzhůru

Ceny starších bytů klesly na necelých 88 tisíc Kč za m2, nájmy letí vzhůru

27.07.2022 | Petr Bayer Aktualizováno: 09.08.2022

Průměrná cena staršího bytu v ČR poprvé od zimy roku 2019 mírně klesla, na začátku léta se prodávaly za 88 756 Kč za čtvereční metr, tedy o 2 % levněji než na jaře, navzdory rekordní inflaci. Vyplývá to z Kvartálního monitoru trhu s nemovitostmi realitní skupiny EHS, která využívá data realitních služeb Bezrealitky a Maxima Reality.

Rodinné domy naopak navázaly na růst předchozího období. Průměrné ceny ploch provedených transakcí stouply o desetinu na 52 264 Kč za m². Důvodem je především změna mixu – investice do domů před rekonstrukcí nebo ruin s nižší metrážní cenou klesly na úkor dražších nemovitostí. Zároveň se do nabídky dostalo výrazně více rozestavěných domů v dobrých lokalitách. Určitou roli hraje i fakt, že druhý dům nebo rekreační nemovitost Češi nadále považují za dobrou investici, která ochrání jejich peníze před inflací.

Není však možné očekávat, že se ceny propadnou rovnoměrně napříč celým trhem. Průměrná ceny totiž sráží spíše propady konkrétních typů nemovitostí, které byly v posledních měsících nadhodnocené. „Sázet na plošný pokles nemá smysl. Ty nejkvalitnější nemovitosti, jako jsou například středně velké byty v centrech měst s dobrou dopravní dostupností, budou růst i nadále. A kde nebudou mít kupní sílu domácnosti, tam je velice rádi nahradí investoři, kteří se budou stále častěji zaměřovat i na starší bydlení,“ míní šéf realitní skupiny EHS Hendrik Meyer.

Zatímco v Praze klesla průměrná cena bytu o 3 % na 118 263 Kč za m² a ve Středočeském kraji o 6 % na 72 578 Kč, na jižní Moravě pokračovaly ceny v růstu. Za byt v Brně a okolí zájemci zaplatili v průměru 95 215 Kč za m², což je o 3 % více než předchozí kvartál. Za tuto cenu se prodával pražský byt na sklonku roku 2020.

V ostatních regionech dochází k praskání realitních bublin. Průměrné ceny bytů nejvíce klesly ve Zlínském kraji (o 21 % na 44 828 Kč za m²), na Vysočině (o 18 % na 48 072 Kč) nebo Ústeckém kraji (o 14 % na 32 528 Kč). Oproštěno od bytů v kvalitních lokalitách, jako jsou centrální části velkých měst, jsou však propady ještě výrazně větší a je možné je najít ve všech krajích Česka.

Opačná situace je však u rodinných domů, propadají nebo stagnují především kraje s velkým množstvím domů před generální rekonstrukcí, tradičně například Karlovarský, kde statistika zachytila 25 % pokles. Ústecký kraj sice vykazuje ještě 3 % růst, ale dá se předpokládat, že v příštím kvartálu se trend také obrátí. Překvapivý je také propad cen ve Zlínském kraji (o čtvrtinu). Naopak rekordně rostly ceny v Moravskoslezském kraji, kde se začaly prodávat i dražší nemovitosti, což průměrnou cenu zvedlo o skoro 60 % na 48 174 Kč za m². Podobně vyrostl i Jihočeský kraj – o 44 % na 39 848 Kč.

„Regiony doplácí na ochlazení zájmu investorů a rostoucí náklady, které je nutné vynaložit pro rekonstrukci starších nemovitostí. V některých lokalitách tak vysoký optimismus střídá hluboký pesimismus a cenové nůžky mezi jednotlivými kraji i okresy se po letech sbližování opět začínají rozevírat,“ vysvětluje Jan Škrabánek, CEO Bezrealitky. „Zájemci v těchto krajích nyní nemají potřebu přeplácet a vyčkávají. To vše ve chvíli, kdy je veřejným tajemstvím, že v následujících měsících výrazně přibude prodejů pod tlakem okolností,“ dodává.

I přes aktuální situaci se od začátku roku prodávalo více než loni. Velký nárůst transakcí zaznamenal například Středočeský, Plzeňský nebo Jihočeský kraj. Důvodem byla především snaha lidí zajistit si hypotéční úvěry za výhodnější úvěrovou sazbu, než jaká je v současnosti. Lákavý je také přímý prodej jako takový, který umožňuje pružnou domluvu majitele se zájemcem.

Přestože experti v 2. kvartálu očekávali růst průměrné ceny za nájemní byt, realita je překvapivá. V polovině Česka rostly nájmy více než 5% tempem, průměrné nájemné vyskočilo dokonce o celých 6 %. Takto vysoký nárůst v průběhu jediného kvartálu Česko za poslední roky nezažilo. Důvodem je uprchlická krize, která snížila počet volných bytů, domácnosti, které nedostaly hypotéku a vzdaly se snu o vlastním bydlení, rostoucí ceny rekonstrukcí, ale také inflace a zvyšující se životní náklady, které majitele tlačí do zvyšování nájemních cen. V Praze se na růstu cen podílí také opětovný start krátkodobých turistických pronájmů.

„Dá se předpokládat, že ceny porostou celou příští polovinu roku. Již v následujících týdnech se v univerzitních městech přidá také poptávka vysokoškoláků, do konce roku přibydou desítky tisíc domácností, které poprvé zamíří do nájmů a další desítky tisíc, které budou hledat nové možnosti kvůli zvyšujícím se nákladům,“ zmiňuje Škrabánek. „Šok to bude hlavně pro menší města, která mají nájemních bytů nedostatek a jejichž obyvatelé nejsou na kontinuální zdražování nájmů, které pravděpodobně přijde, připraveni,“ upozorňuje.

Podle něj se navíc v následujících měsících budou více zavírat nůžky mezi výší nájmů u dříve uzavřených smluv a těch, které se budou podepisovat nově. To bude průměrnou cenu tlačit ještě více nahoru. Majitelé budou muset do nájmů promítnout refinancování hypoték i rostoucí náklady na energie či stavební práce.

Praha poprvé pronajímá za více než 300 korun za m²

V Praze se nájem poprvé dostal nad 300korunovou hranici – průměrný byt se na začátku léta nabízel za 304 Kč za m². Nejpoptávanější byly i nadále garsoniéry a byty 2+1, mírně posílily rodinné byty s alespoň třípokojovou dispozicí nad 75 m². Na nové maximum 226 Kč za m² se dostaly také byty ve Středočeském kraji, u kterých se dá očekávat výrazně vyšší růst v souvislosti s přeléváním poptávky z Prahy dále do metropolitního prstence. O 4 % na 258 Kč za m² vyrostly nájmy v Brně a bezprostředním okolí. I zde se dá očekávat výrazný nárůst – zejména s ohledem na skutečnost, že pro Brňany a Jihomoravany – tradiční vyznavače vlastního bydlení s preferencí rodinných domů – bude nedostupnost vlastního bydlení větší šok než pro obyvatele hlavního města. Ještě více rostly ceny v dalších krajích – například Zlínském (o 17 % na 204 Kč za m²) a Pardubickém (o 14 % na 211 Kč) nebo na Vysočině (o 10 % na 194 Kč).

V dalších měsících s největší pravděpodobností zrychlí další propady cen u méně kvalitních nemovitostí. Mírně se zúží dostupnost těch kvalitních a trh mírně zpomalí tempo, které nyní neodpovídá jeho možnostem. Nájemní ceny dále porostou a po prvotním šoku se pravděpodobně do konce roku stabilizují na nových hladinách. Ty by mohly být zhruba o 15 % vyšší než na začátku letošního roku.

Tabulky

Průměrné ceny za m² – Q2 2022	Rodinný dům	Byt	Nájem
Hlavní město Praha	86 399 Kč	118 263 Kč	304 Kč
Středočeský kraj	62 078 Kč	72 578 Kč	226 Kč
Jihočeský kraj	39 848 Kč	57 373 Kč	201 Kč
Plzeňský kraj	46 187 Kč	66 359 Kč	198 Kč
Karlovarský kraj	29 996 Kč	39 252 Kč	172 Kč
Ústecký kraj	28 179 Kč	32 528 Kč	165 Kč
Liberecký kraj	37 446 Kč	54 976 Kč	198 Kč
Královéhradecký kraj	50 236 Kč	66 172 Kč	195 Kč
Pardubický kraj	44 901 Kč	62 442 Kč	211 Kč
Olomoucký kraj	31 683 Kč	54 692 Kč	198 Kč
Jihomoravský kraj	48 379 Kč	95 215 Kč	258 Kč
Zlínský kraj	30 214 Kč	44 828 Kč	204 Kč
Vysočina	31 249 Kč	48 072 Kč	194 Kč
Moravskoslezský kraj	48 174 Kč	44 520 Kč	165 Kč

Dosavadní zhodnocení k Q2 2022	Rodinný dům	Byt
Hlavní město Praha	21%	15%
Středočeský kraj	20%	26%
Jihočeský kraj	26%	28%
Plzeňský kraj	18%	31%
Karlovarský kraj	44%	18%
Ústecký kraj	9%	43%
Liberecký kraj	14%	9%
Královéhradecký kraj	23%	30%
Pardubický kraj	32%	40%
Olomoucký kraj	17%	27%
Jihomoravský kraj	14%	31%
Zlínský kraj	44%	12%
Vysočina	12%	33%
Moravskoslezský kraj	14%	40%