Novinky » EHS: Ceny realit v Česku po mírném růstu začínají stagnovat

EHS: Ceny realit v Česku po mírném růstu začínají stagnovat

18.10.2023 | Petr Bayer

Zatímco v létě se český realitní trh nadechoval k růstu, se začátkem podzimu začínají stagnovat. Do stagnace cen bytů z druhé ruky přešel nejzásadnější pražský trh, pokračují v ní i brněnské byty. Na jižní Moravě se navíc po rychlém vzedmutí snížily i průměrné ceny rodinných domů, které snižuje také nezájem o rekreační bydlení a druhé domovy. Nájemní bydlení naopak roste, nejvíce tradičně v Praze, v Brně zřejmě narazilo na dlouhodobý strop. Vyplývá to z nových dat Kvartálního monitoru realitních cen skupiny EHS, kam patří například digitální realitní služba Bezrealitky nebo realitní kancelář Maxima.

„Hlavní vlna zájemců o vlastní bydlení, kteří byli schopni financovat ho vlastními prostředky nebo s pomocí hypotéky, se vyčerpala a majitelé se nyní musí smířit s dalším ochlazením poptávky. Pro kupující je to však pozitivní zpráva, vzniká velký prostor pro další vyjednávání, a to i v Praze, která až doposud čerpala z výsadního postavení,“ míní šéf skupiny EHS a Bezrealitky Hendrik Meyer. Na trhu se navíc mohou objevovat nové nemovitosti. S cenou mohou jít radikálně dolů ležáky, jejichž majitelé se smířili s tím, že vysněné peníze skutečně nedostanou, ale i nemovitosti, které majitelé neudrží kvůli letošní vlně refinancování levných hypoték z roku 2018.

Průměrná cena staršího bytu v Praze se nyní podle monitoru pohybuje kolem 117,5 tisíce Kč za m², vzrostla tedy minimálně. Nemovitostí určených k prodeji přitom zásadním způsobem neubývá, jarní oživení přilákalo řadu kupců a situaci pravděpodobně podpořilo i letošní refinancování hypoték z roku 2018. Ceny se nejvíce propadají u bytů ve špatném technickém stavu, v neatraktivní lokalitě nebo v bytových domech s komplikovaným vlastnictvím, a tím i složitou možností investovat do jejich rozvoje. Naopak u kvalitních bytů s dobrou dispozicí a technickým řešením se dlouhodobá stagnace očekávat nedá.

„Praha bude i v době ekonomických otřesů čerpat ze své pozice, takže na pokles bych nesázel. Na druhou stranu i stagnace je sama o sobě velice dobrá zpráva a impuls, který může pomoci ve vyjednávání všem hledajícím vlastní bydlení v hlavním městě,“ říká Meyer. „Po dlouhé době se tak mohou možnostem většího množství domácností přiblížit například i cihlové byty v širším městském centru,“ dodává.

Ceny rodinných domů na území Prahy poprvé přesáhly 100 tisíc Kč za m². Letní oživení trhu totiž přilákalo řadu majitelů, kteří se snaží nemovitost prodat dlouhodobě: často se jedná o nákladné novostavby nebo rekonstrukce, které však kvůli specifickým dispozicím nebo estetice složitě hledají majitele.

Stagnující pražské ceny srazily středočeské na úroveň konce roku 2022. Byt se průměrně prodával za necelých 74 tisíc Kč za m², dům za 61 tisíc. Středočeská nabídka přitom nepřestává být pestrá. Rekonstruované byty v centrech spádových oblastí a luxusní rodinné rezidence doplňují rozestavěné rodinné domy nebo objekty vyžadující komplexní rekonstrukci. Výrazně posílil také segment mobilheimů a lehkých dřevěných staveb. „Středočeská oblast krátkodobě přišla o pražskou kupní sílu, která se přesouvá zpět. To je dobrá zpráva pro místní i pro ty, kteří chtějí i nadále vyměnit delší dojezdový čas do Prahy za lepší cenu nebo kvalitnější dispozici,“ myslí Meyer.

V Jihomoravském kraji byty stagnují již tři čtvrtě roku a na podzim se po prvotním vzedmutí opět propadly i ceny rodinných domů. Ty jsou nyní v tradičně domkářském kraji na podobné úrovni jako před 2 lety. I do Brna se však částečně přesunul pražský trend pozastavené nabídky: Řada majitelů raději nemovitost přestala nabízet, než aby museli přistupovat na vyjednávání a pravděpodobné slevy při prodeji. Sehnat kvalitní byt v Brně tak bude podle Meyera složitější než v minulých měsících, kdy byla nabídka naopak nadprůměrná.

„V případě rodinných domů je naopak možné dosáhnout na velice zajímavé ceny na hranicích Brna, o vzdálenějších sídlech nemluvě. Přestože počet nemovitostí v nabídce spíše klesá, například segment rozestavěných domů nebo rodinných domů kolem 5 let stáří je stále poměrně silný. V případě bytů se dobrá příležitost rodí ve spádových oblastech metropole. A ceny by nyní mohly klesat i v řadě dalších okresních měst, odkud se kvůli cenám poptávka ‚odleje‘ směrem k Brnu,“ zmiňuje Meyer.

V růstu pokračovaly i ceny nájemního bydlení, nejvíce tradičně v Praze, kde se zastavily na 347 Kč za m². Růst se opírá nejen o nové nájemní příležitosti, které často posilují dražší segment prémiových pronájmů, ale i o pokračující přesun Pražanů do nájmů. Konec 3. kvartálu zvedá ceny i kvůli vysoké poptávce vysokoškoláků.

Překvapivý je naopak pokles průměrné ceny nájemního bydlení ve Středočeském kraji. Růst nájmů se zastavil i v lukrativních lokalitách poblíž železnic s dobrým spojením do hlavního města. V tomto případě může být důvodem rostoucí nabídka, domy a byty k pronájmu totiž přibývají vysokým tempem. Pomyslný nájemní strop se pohybuje kolem 250 Kč za m².

Třetí kvartál v řadě již klesly ceny také v Brně a jeho prstenci. Průměrně se byt na začátku podzimu pronajímal za 270 korun na m². I zde je pravděpodobné, že situace souvisí s nižší ekonomickou silou domácností, kterým jsou majitelé ochotni dělat po vlně zdražování ústupky.

Další články k tématu