Novinky » Investice do komerčních realit CEE mají po loňském minimu vzrůst na 6 mld. eur

Investice do komerčních realit CEE mají po loňském minimu vzrůst na 6 mld. eur

27.02.2024 | Petr Bayer Aktualizováno: 26.02.2024

Objem investic do komerčních nemovitostí ve střední a východní Evropě (CEE-6) by v roce 2024 mohl dosáhnout až 6 miliard eur oproti loňskému desetiletému minimu 5,1 miliardy eur. V Česku by celkové objemy transakcí mohly skončit na úrovni předchozích let v rozmezí 1,2 až 1,4 miliardy eur a zastavit současný trend poklesu ročních objemů transakcí.

„Některé transakce již byly oznámeny, takže základy investičního trhu pro rok 2024 byly položeny. Nedávný prodej Olympijské zahrady společností CPI PG místnímu investorovi by měl pozitivně ovlivnit další investory, aby pokračovali v plánech rozmístění kapitálu v ČR,“ říká ředitel investičního oddělení Colliers Omar Sattar. „Ještě významnější byl prodej obchodního centra Arkády Pankrác po kontrole antimonopolního úřadu. Majitelem se stal realitní fond Trigea. Oznámená prodejní cena činila přibližně 265 milionů eur, což nejen podtrhuje sílu kapitálu českých investorů, ale také představuje téměř čtvrtinu celkového ročního objemu investic v roce 2023,“ dodává.

Objem investic v CEE-6 (ČR, Polsko, Slovensko, Maďarsko, Rumunsko a Bulharsko) klesl loni o přibližně o polovinu. Dražší úvěry a cenový rozdíl mezi očekáváním kupujících a prodávajících byly jedněmi z důvodů, proč objemy transakcí výrazně spadly pod průměrnou úroveň zhruba 10 miliard eur. Nejaktivnější byl domácí kapitál s 56% podílem na celkových regionálních objemech. Nejvyšší podíl si zajistil český kapitál s 28 %.

Celkový objem investic v ČR ve 4. čtvrtletí 2023 činil 164 milionů eur, přičemž většinu aktivit tvořily kancelářské nemovitosti. Celoroční výsledky za rok 2023 byly poměrně slabé, objem investic dosáhl 1,15 miliardy eur a klesal již třetí rok po sobě. Objem v roce 2023 rovněž představoval nejnižší celkovou hodnotu zaznamenanou od roku 2014. Počet transakcí navíc jen těsně překročil 40. Navzdory zpomalení o zhruba 32 % zůstala ČR dostatečně atraktivní destinací, která těží z investorského kapitálu, aby obhájila pozici druhé nejvyhledávanější lokality CEE-6 za situace, kdy téměř všechny země této skupiny zaznamenaly podobný nebo větší pokles investorské aktivity.

Oživení maloobchodu táhlo investice v ČR

V roce 2023 oživil maloobchod, který vedl s 41% podílem na celkovém objemu transakcí, ačkoli k tomu přispěly především dvě významné transakce. Na druhém místě se umístily kancelářské nemovitosti s 34% podílem, měřeno počtem transakcí by se umístily na předním místě. Rezidenční nemovitosti měly 13% podíl a průmyslové a logistické nemovitosti 9 %. „Růst rezidenčních transakcí byl způsoben především růstem počtu investorů. Zároveň bylo více developerů otevřeno myšlence zbavit se projektů, protože trh zaznamenal zpomalení prodeje bytů. Forwardové nákupy byly nejtypičtějším modelem používaným pro akvizice nově postavených rezidenčních projektů, které byly prodávány investorům,“ líčí Sattar. Sektorové rozdělení bylo v ČR odlišné než v celém regionu CEE-6. V regionálním měřítku si největší podíl zajistily kancelářské transakce (33,7 %), následované maloobchodem (29 %) a poté I&L (27 %).

Výnosy některých aktiv klesají, což je do značné míry způsobeno rozdílem mezi nabídkovou a poptávkovou cenou. Podle Colliers se však očekává, že se tento rozdíl během roku 2024 zmenší. „Náš pohled na hlavní výnosy na konci roku 2023 byl 5,25 % pro průmyslová a logistická aktiva, 5,5 % pro kanceláře a 6 % pro nákupní centra. Výnosy prime u kancelářských aktiv se zvýšily o 50 bazických bodů ve srovnání se 4. čtvrtletím 2022 a o 150 bodů ve srovnání se 4. čtvrtletím 2021. U průmyslových a logistických aktiv se prime yield meziročně zvýšil o 25 bodů a ve srovnání s koncem roku 2021 o 125 bazických bodů,“ vypočítává Sattar.

Na Slovensku bylo v roce 2023 zaznamenáno 19 transakcí v celkovém objemu 668 milionů eur. Většina transakcí se týkala kanceláří (71 %), maloobchodu (15 %) a průmyslu (14 %). 91 % kupujícího kapitálu pocházelo ze střední a východní Evropy, dalších 7 % z Ameriky a 3 % z regionu EMEA. Ve 4. čtvrtletí 2023 zůstaly výnosy z investic na úrovni předchozího čtvrtletí. Výnosy z kancelářských prostor v Bratislavě byly 6,25 resp. 7,75 % pro zástavbu v CBD a na periferii. Výnosy z průmyslu v Bratislavském kraji se ustálily na 6 %, celostátní průměr se odhaduje na 6,25 %. Maloobchodní výnosy pro tradiční nákupní centra byly odhadnuty na 6,5 %.

Pro rok 2024 se očekává, že průmyslové a logistické objekty zůstanou preferovaným typem aktiv pro domácí i zahraniční investory. Zajímavé budou i specializované nemovitostí, jako jsou datová centra či chladírenské/temné sklady. Ačkoli má region CEE-6 ve srovnání se západní Evropou mladší nemovitostní fond, dá se očekávat, že v roce 2024 budou více hrát významnou roli aspekty ESG. Podle průzkumu Colliers mezi investory se ESG se stává klíčovým strategickým prvkem investičního rozhodování, zejména v regionech EMEA a APAC. Podíl investorů, kteří přecházejí do strategií prodeje a akvizic založených na ESG, dosáhl hodnoty 25 %, zatímco ještě před 2 lety to bylo jen 10 %. Dá se tedy očekávat, že v roce 2024 se na trh dostanou příležitosti k odprodejům a akvizicím s přidanou hodnotou a investoři budou získávat kapitál na přeměnu stávajících aktiv z hnědých na zelené.

Další články k tématu