Novinky » Nový trend: Firmy pronajímají kanceláře, ohrožuje to výstavbu

Nový trend: Firmy pronajímají kanceláře, ohrožuje to výstavbu

04.08.2020 | Petr Bayer

Developeři, kteří mají rozestavěno přes 200 000 čtverečních metrů kanceláří, budou mít na pražském trhu nového silného konkurenta. A to v podobě podnájmu neboli sekundárního pronájmu, kdy se firmy se snaží řešit přebytečné kapacity vzniklé vinou krize či zavádění home office. „Na trhu je již 50 tisíc m² k podnájmu a do konce roku očekáváme až dvojnásobek. Řada firem zachovala větší míru home office, jsou i firmy, které propouštějí 10 – 20 % zaměstnanců a je jasné, že na kancelářském trhu vzniká převis nabídky. Přebytečná kapacita ovlivní chuť stavět nové projekty v příštích letech,“ říká k průzkumu Radek Procházka, managing partner Prochazka & Partners.

Výhodou podnájmu je pro zájemce o tyto prostory okamžitá a kvalitní vybavenost. Jedná se většinou o vysoký standard kanceláří a moderní design, kdy se v předkrizových letech v rámci konkurenčního boje o talenty na vybavení nešetřilo. Samozřejmostí je nutnost oddělit případného podnájemníka od zbývajících prostor kanceláře, jedná se však z pohledu investic o minimální náklad vůči vlastní výstavbě či rekonstrukci.

„Hybridní model, kdy velká část pracovníků pracuje z domova a kanceláře se stávají více pouze místem pro setkávání a vzájemnou koordinaci, je určitě preferovaný hlavně v IT segmentu. Firmy se předháněly v benefitech, aby pracovníci trávili většinu volného času v kancelářích. Velké firmy z dalších oborů se dlouhodobě u IT inspirují a přehodnocují svou kancelářskou budoucnost, což může způsobit další vlnu přebytečných kapacit na trhu,“ dodává Procházka.

Téměř dvě třetiny nájemců moderních kancelářských budov uvažují o tom, že část svých prostor podnajmou jiné společnosti. „Podnájmy momentálně dominují kancelářskému trhu. Díky nim si současní nájemci mohou zajistit dodatečný peněžní tok a snížení platby za nájem, zatímco podnájemci si mohou pronajmout špičkové kancelářské prostory, které by pro ně byly za normálních okolností na trhu nedostupné. Jediné, co zabraňuje početné migraci firem do takových prostor, jsou stále poměrně vysoké ceny nájemného a nejistota firem ohledně vlastní budoucnosti,“ míní Lena Popova z BNP Paribas Real Estate ČR a Slovensko.

Většina nájemců rozhodnutých část prostor podnajímat kopíruje podle BNP vlastní cenu nájmu. Ta se v Praze pohybuje u nových kanceláří mezi 15 až 18 eur/m²/měsíc, zatímco „béčkové“ kolem 12 až 14 eur/m² a u administrativních prostor kategorie C kolem 10 eur/m². Právě často dvojnásobný nájem odrazuje nezanedbatelnou část nájemců starších kanceláří od stěhování.

Tato situace se však může rychle změnit. Nabídka prostor totiž významně převyšuje poptávku. „Vzhledem k delšímu trvání nájemních smluv si společnosti uvědomí, že je lepší mít z podnájmu pokrytou aspoň část nájemného a celkový náklad za služby než nést celé břemeno nákladů,“ doplňuje Popova. Podle BNP většina respondentů zvažuje podnajmout 15 až 20 % prostor. Aktuální čísla ale hovoří až o zdvojnásobení tohoto poměru. „Opět se dostáváme do části cyklu vývoje trhu, kdy mají všechny trumfy v rukou nájemci,“ uvádí Popova.

Na podpronájmy lze přitom pohlížet jako na mezičlánek mezi klasickým pronájmem a členstvím v coworkingových centrech a servisovaných kancelářích. Na nabídku podpronájmu totiž reagují především firmy, které hledají soukromí vlastních kanceláří, ale přitom vyžadují časovou flexibilitu a úsporu nákladů. „Tyto společnosti preferují především jednotky ve velikosti od 150 do 500 m² se smlouvou maximálně na tři roky. Výhodou podpronájmů je, že se také nabízejí za lepší cenu, než jsou pronajaty od vlastníka budovy. Pronajímatelé totiž mohou výši nájemného upravit podle aktuální poptávky tak, aby prostory obsadili rychleji a přitom stále dosáhli zajímavých úspor na nákladech,“ uvádí Kateřina Havlová z CBRE.

Podpronájmy do kancelářských center lákají nové firmy, které je možné udržet v objektu i po skončení jejich podnájemního vztahu, a to uzavřením nájemní smlouvy napřímo s majitelem budovy. Kromě toho v případě náhlé a krátkodobé potřeby současných nájemců po větších prostorách lze tuto poptávku uspokojit v rámci objektu.

Další články k tématu