Novinky » Prognóza: Investice do komerčních realit v roce 2025 v ČR mají přesáhnout 2 mld. eur

Prognóza: Investice do komerčních realit v roce 2025 v ČR mají přesáhnout 2 mld. eur

17.12.2024 | Petr Bayer Aktualizováno: 16.12.2024

Celkové investice do komerčních nemovitostí v Česku mají v příštím roce výrazně přesáhnout 2 miliardy eur. Lokální investoři zůstanou klíčovými hráči, nicméně očekávaný návrat mezinárodního kapitálu by mohl trh ještě více posílit. „Vzhledem k očekávanému ekonomickému oživení předpokládáme, že investiční aktivita na trhu komerčních nemovitostí v příštím roce bude nadále stoupat. Růst by měly i objemy investic do komerčních nemovitostí. ESG faktory přitom nadále zůstanou klíčovým tématem s hlavním důrazem na energetickou účinnost, udržitelné stavební postupy a snižování uhlíkové stopy,“ říká generální ředitelka CBRE pro ČR Clare Sheilsová.

Od ledna do listopadu letošního roku bylo zobchodováno 1,36 miliardy eur, což odpovídá objemu investic za celý předchozí rok. CBRE předpokládá, že tento rok uzavře s celkovým objemem investic kolem 1,5 miliardy eur. Několik větších transakcí je v závěrečných fázích jednání, takže 1. čtvrtletí 2025 bude velmi silné. Od poloviny roku 2022 se v ČR zvýšily prime yieldy neboli výnosy z investic o 60 až 135 bazických bodů napříč všemi sektory od kanceláří přes maloobchodní nemovitosti až po průmyslové a logistické parky. Během 2. poloviny roku 2024 bylo možné sledovat jejich stabilizaci a ve 4. čtvrtletí dokonce první snižování u nákupních parků a nemovitostí na hlavních nákupních třídách.

V posledních letech začali investoři klást větší důraz na diverzifikaci portfolia, aby minimalizovali rizika spojená s ekonomickými výkyvy. V důsledku toho roste zájem i o investice do alternativních segmentů, jako jsou nájemní rezidence, studentské kampusy nebo soukromá zdravotnická zařízení. Zároveň nabývá na významu udržitelnost projektů. Energetické certifikáty a mezinárodní certifikace jako BREEAM nebo LEED se stávají klíčovými kritérii při hodnocení investičních příležitostí. „I když se zlepšila nálada kupujících, nelze očekávat, že by úrokové sazby bank nadále výrazně klesaly. Prostor pro výrazně lepší nabídkové ceny je omezený. Oživení díky tomu bude postupné a bude trvat nějakou dobu, než se objemy investic a kapitálové hodnoty vrátí ke svým předchozím vrcholům,“ míní vedoucí investičních nemovitostí v CBRE Jakub Stanislav.

Během letošního roku byly zaznamenány první známky oživení ve výstavbě kanceláří. V Praze je v realizaci více než 160 000 m² nových kancelářských prostor, i když většina z nich nebude dokončena dříve než v roce 2027. Toto oživení není taženo předpronájmy, ale zejména koupí projektů do vlastnictví. I přesto CBRE předpokládá, že může být spouštěčem pro zahájení výstavby dalších projektů. Do té doby ovšem bude převládat nedostatek nabídky nových prostor: v letech 2025 a 2026 je plánované dokončení pouze 23 000 m².

I když někteří velcí nájemci pokračují v postupném vracení nevyužitých sekundárních prostor, extrémně nízké množství nově dokončených kanceláří udrží v příštím roce neobsazenost pod 8 %. Hlavním důvodem, proč korporace snižují velikost portfolia, jsou nejen náklady, ale i další klíčové faktory, jako celkový dojem, kvalita prostředí a flexibilita. „Současný trh s pronájmy je pomalý, protože se přizpůsobuje prostředí s vyššími náklady. Otázkou zůstává, zda nájemci budou ochotni platit mnohem vyšší nájmy za nově postavené kanceláře, a ještě tak zvýšit náklady,“ komentuje vedoucí kancelářského sektoru v CBRE Simon Orr.

CBRE očekává, že příští rok bude nově pronajato kolem 240 000 m², což je hodnota mírně pod 10letým průměrem, který dosahuje 280 000 m². Na pražský kancelářský trh stále vstupuje relativně málo nových nájemců a nováčci mají navíc tendenci začínat ve flexibilních prostorech. Nicméně právě pražský trh s flexibilními a servisovanými kancelářemi z tohoto trendu dlouhodobě těží a nadále roste. „V roce 2025 očekáváme, že se zaměstnanci budou ve větší míře vracet do kanceláří. Částečná práce z domova již zůstane pevnou součástí moderního pracovního života, ale současně se začnou stabilizovat nově zavedené pracovní postupy, které se tak překotně vyvinuly v postcovidové éře,“ líčí vedoucí kancelářských pronájmů v CBRE Helena Hemrová.

Na trhu se rozevírají nůžky mezi nájemným v prémiových a sekundárních prostorech. Současné nejvyšší dosažitelné nájemné se pohybuje okolo 29 eur za m² na měsíc a během příštího roku lze očekávat pouze mírný růst. Kvůli pomalému trhu s novými pronájmy lze ve vybraných lokalitách očekávat tlak na zvýšení pobídek.

Průmyslové nemovitosti

Letos by měl objem nově pronajatých průmyslových a logistických prostor dosáhnout 800 000 m², což představuje meziroční pokles o 15 %. Příští rok by objemy pronájmů měly setrvat na stejné úrovni anebo lehce poklesnout. Ve 4. čtvrtletí 2024 došlo k mírnému oživení nové poptávky, což je pozitivní signál po chladnějším zahájení tohoto roku. „Až začátek (příštího) roku ukáže, zda jde pouze o silný finiš doznívajícího roku, anebo počátek nového trendu. V současné době se na trhu nejedná o žádné „XXL“ transakci, která by výrazně zvýšila objem pronájmů v roce 2025. Neočekáváme, že by se v blízké době měly opakovat úrovně pronájmů z let 2021 a 2022,“ míní vedoucí pronájmů industriálních nemovitostí v CBRE Jan Hřivnacký.

Poptávku v letošním roce táhly především výrobní společnosti, které se na pronájmu ve třech čtvrtletích podílely 60 %. Automobilový průmysl byl nejaktivnějším sektorem s podílem 69 %. Je možné pozorovat signály o pomalu rostoucí aktivitě e-commerce, nicméně až příští rok ukáže, zda se promítne i do reálných leasingových transakcí.

K 3. čtvrtletí letošního roku bylo ve výstavbě více než 1 milion m² průmyslových a logistických prostor, aktuálně však nová výstavba zpomaluje. Developeři čekají na předpronájmy a tento trend bude pokračovat i v roce 2025. CBRE předpokládá, že letos bude na trh nově dodáno kolem 700 000 m², což představuje téměř 15% pokles ve srovnání s rokem 2023. Míra neobsazenosti se během uplynulých měsíců neustále zvyšovala. K 3. čtvrtletí činila 3,1 % a k dalšímu mírnému růstu dochází i v posledním čtvrtletí. Na trhu je navíc stále možné sledovat tzv. šedou neobsazenost, která se projevuje nejen v prostorách nabízených k podnájmu, ale také v projektech před dokončením, které jsou formálně označovány jako ve výstavbě, dokud nejsou pronajaty. Experti CBRE v příštím roce očekávají, že neobsazenost by mohla mírně vzrůst, ale ne tak rychle jako v roce 2024. V důsledku lze čekat pokračující tlak na snižování nájmů v některých nejvíce konkurenčních regionech.

Český maloobchod je připraven na růst

V letošním roce byla výstavba nových maloobchodních ploch tažena především nákupními parky. V současné době se v různých fázích výstavby či plánování nachází více než 100 000 m² ploch. Pokud jde o realizaci nákupních center, CBRE očekává, že v příštím roce bude na trh dodáno 43 000 m² díky rekonstrukcím nebo rozšířením stávajících objektů. Neobsazenost v nákupních centrech zůstává nízká kolem 4 %. Tržby v nákupních centrech za tři čtvrtletí letošního roku meziročně vzrostly o téměř 5 %, což je výrazně nad mírou inflace a mají podobnou dynamiku jako evropský průměr. Návštěvnost je stabilní s meziročním růstem o 1 %.

Reálný růst maloobchodních výdajů v tuzemsku potvrzuje oživení trhu po pandemii a jeho celkovou odolnost. Pozitivní trend byl patrný již v 1. čtvrtletí letošního roku, kdy výdaje meziročně vzrostly o 3,9 %. Růst pokračoval i v následujících měsících a nakonec překonal očekávání, když v 3. čtvrtletí dosáhl 5,3 %. Za celý rok 2024 se meziroční růst maloobchodních výdajů předpokládá kolem 4,3 %. V roce 2025 by měl růst pokračovat stabilním tempem s předpokládaným zvýšením o 4,1 %.

„Po několika letech stagnace výstavby nových nákupních center vidíme významný trend v modernizaci stávajících objektů, ať už jde o Central Most, Varyádu, Velký Špalíček, Grand Pardubice nebo Forum Pardubice. S klesajícími tlaky na růst nákladů a zvyšující se chutí maloobchodníků k expanzi očekáváme zvýšený objem investic do maloobchodních projektů v nadcházejících letech,“ uvádí vedoucí retail sektoru v CBRE Jan Janáček.

Nejvyšší dosažitelné nájemné v nákupních parcích zaznamenalo v roce 2024 výrazný růst. Tento trend byl podpořen především růstem poptávky nájemců a trvale nízkou neobsazeností v prémiových maloobchodních lokalitách. Nejvyšší dosažitelné nájemné na hlavních nákupních třídách (tzv. high street) se meziročně zvýšilo o 3 %, přičemž CBRE očekává, že podobný 3% růst bude pokračovat i v roce 2025. V nákupních centrech byl v roce 2024 zaznamenán ještě robustnější meziroční růst nejvyššího nájemného o 4 %. Příští rok se očekává zvýšení o 2 %.

Letošek byl ve znamení výraznější aktivity na hlavních nákupních třídách. V červnu se otevřel Máj, který přidal 17 000 m² maloobchodních prostor na pražský trh a přilákal nové nájemce. Na podzim otevřely obchody v nově zrekonstruované budově 100Yards v ulici Na Příkopě nájemci jako Boss, Vasky či Tommy Hilfiger. Ulice 28. října se neustále rozvíjí a kvalitativně rozšiřuje právě ulici Na Příkopě. Letos byla posílena vlajkovými obchody Lindt a Desigual. V horní části Václavského náměstí také letos začala dlouho očekávaná revitalizace, která přivede tramvajovou linku z Vinohrad do centra. Stavební práce budou trvat až do léta 2027 a lze očekávat, že podpoří další zájem maloobchodních značek. „ČR je stále více uznávaná jako hlavní destinace pro expanzi mezinárodních značek. Očekáváme, že rok 2024 bude jedním z nejsilnějších. Tento trend bude pokračovat s dalšími vstupy očekávanými i příští rok, což jenom potvrdí rostoucí přitažlivost tuzemska jako dynamického trhu pro globální maloobchodníky,“ uzavírá Zdeněk Zádrapa z CBRE.

Další články k tématu