Novinky » Reset cen nemovitostí mění strategii investorů, hodnota může být korigována až o 30 %

Reset cen nemovitostí mění strategii investorů, hodnota může být korigována až o 30 %

19.10.2022 | Petr Bayer

Trh s komerčními nemovitostmi prochází novou fází přeceňování, které vyvolalo zpomalující tempo investiční aktivity v tomto odvětví. Společnost Colliers předpovídá, že k výslednému přenastavení tržních cen komerčních nemovitostí, které bude ovlivněno pokračujícím zvyšováním úrokových sazeb, dojde v příštích 12 – 24 měsících. „I když přeceňování komerčních nemovitostí začne už v příštích 6 měsících, úplný výsledek změn uvidíme až zhruba za dva roky,“ říká Damian Harrington z Colliers. Míra přecenění se bude v jednotlivých lokalitách výrazně lišit v závislosti na míře a rychlosti změn úrokových sazeb a cenové dynamice místních realitních trhů.

V průměru se předpokládá posun výnosů o 75 bazických bodů, což odpovídá asi 15% snížení kapitálové hodnoty. Rozsah těchto změn se pohybuje v rozmezí 0 – 30 % a jejich načasování se bude v jednotlivých zemích lišit. Colliers se domnívá, že šok, který trh nyní pociťuje, lze do značné míry absorbovat, protože současná dynamika trhu neodpovídá minulé finanční krizi, kdy byl poměr úvěrů vůči hodnotě nemovitostí mnohem vyšší než dnes. Měnící se podmínky dle nich také vytvářejí nové příležitosti.

„Pokud si investoři pečlivě vybírají trhy, aktiva a strategie, je to vhodná doba pro využití kapitálu k nákupům. Investoři s vlastním kapitálem, zejména soukromí kupci, mohou těžit z prostředí, kdy na straně kupujících existuje omezená konkurence. Tito investoři bývají obvykle imunní vůči změnám na trhu a navzdory výkyvům budou i nadále aktivní. Aktivita bude dále přetrvávat také na trzích se statusem bezpečné investice a lokalitám, v nichž se koncentruje kapitál,“ míní ředitel pro globální kapitálové trhy v Colliers Chris Pilgrim.

„Přestože ČR zůstává pro investory velmi vyhledávanou destinací, řada z nich v současné době zaujala vyčkávací pozici, a to jak v případě investic, tak prodejů. Je to patrné na objemech českých investic, které po velmi slibném 1. čtvrtletí 2022 postupně klesají. Podobný trend zaznamenáváme na mnoha dalších evropských trzích, neboť potenciální kupující a prodávající preferují opatrnější či selektivnější přístup, dokud nebude jasné, jak se stabilizuje trh a další související faktory,“ komentuje ředitel pro střední a východní Evropu v Colliers Kevin Turpin.

Potřeba přehodnotit investiční strategie podpoří posun v používaném kapitálu od vlastního k dluhovému. Požadavky na refinancování budou nadále růst i v souvislosti s vyššími úrokovými sazbami a celkovými náklady na dluh.

Další zajímavou příležitostí pro investory bude i proticyklické investování, především prodej komerčních nemovitostí a jejich následný dlouhodobý pronájem. Firmy budou totiž nuceny hledat způsoby, jak zlepšit kapitálovou pozici a podpořit obchodní strategii. Pro některé z nich bude řešením spolupráce s investičním partnerem, který poskytuje kapitálové výdaje na modernizaci jimi užívaných nemovitostí na vyšší standard ESG.

Podle Colliers existují i další faktory, od nichž se budou odvíjet transakce s komerčními nemovitostmi, zejména ukončování činnosti uzavřených fondů vedoucí k prodeji jejich aktiv, což podpoří investiční aktivitu napříč trhy, zatímco se investoři připravují na jejich znovuoživení.

„Evropský trh s komerčními nemovitostmi je stabilní a prosperuje. Během 10letého období může investor očekávat napříč sektory v průměru 8,8% výnos. Pokud se výnosy posunou o 100 bazických bodů, klesne tato úroveň na 7,6 %, takže většina trhů a portfolií by měla být schopna tento cenový reset absorbovat. Pozice firem je složitější, čím kratší dobu chtějí nemovitosti vlastnit, ale dlouhodobé strategie umožňují investorům probíhající změny na trhu přečkat. Evropské trhy mají pevné základy, přičemž průmyslové a logistické, rezidenční a kancelářské nemovitosti mají nejlepší pozici pro zajištění stability a růst nájemného, jakmile se v roce 2023 zlepší ekonomický výhled. Stále oblíbenější cestou bude také zvyšování hodnoty vlastněných nemovitostí, protože investoři budou hledat aktiva pro střednědobý a dlouhodobý horizont, až na trzích dojde k opětovnému zotavení,“ líčí výkonný ředitel Colliers v regionu EMEA Luke Dawson.

„V krátkodobém horizontu je třeba počítat na investičním trhu s nižší aktivitou. Během přicházející rekalibrace cen dojde k určité setrvačnosti. Zároveň se investoři budou muset podívat na investiční plány a revidovat strategie, aby odrážely současnou a předpokládanou dynamiku trhu. Stejně jako v předchozích tržních cyklech se objeví mnoho příležitostí pro investory, kteří jsou ochotni diverzifikovat přístup a jednat,“ uzavírá Harrington.

Další články k tématu