Novinky » Válka skladů: Výrobní firmy překonávají logistiku, trend bude pokračovat

Válka skladů: Výrobní firmy překonávají logistiku, trend bude pokračovat

27.02.2024 | Petr Bayer

Struktura poptávky po industriálních nemovitostech se loni od poskytovatelů logistických služeb přiklonila k výrobním společnostem, jež s 53% podílem dosáhly meziročního zvýšení o 22 procentních bodů. Podobný trend lze očekávat i letos, poptávku budou pohánět především firmy navázané na automobilový a elektronický průmysl. „Důvodů je několik, včetně nejistoty dalšího ekonomického vývoje a geopolitických změn. Nicméně tím nejdůležitějším faktorem je konec rozsáhlé expanze online maloobchodníků, kteří během pandemie poptávali s enormním růstem e-commerce rekordní množství logistických prostor. I když online nakupování i nadále poroste, k takovému tempu se již nevrátí. Letos se díky tomu dostanou do popředí výrobní firmy,“ říká vedoucí pronájmů industriálních nemovitostí v CBRE Jan Hřivnacký.

Z hlediska pronájmů “pod jednou střechou” jsou považovány za rekordní roky 2021 a 2022. Během té doby byly podepsány i dva největší pronájmy v tuzemské historii, a to 233 700 m² v Chebu prodejcem módního oblečení a 186 700 m² v Kojetíně Amazonem. Kromě toho překonal hranici 100 000 m² i pronájem Tchibo v Chebu.

„Velkou roli hraje skutečnost, že sektor průmyslového developmentu v ČR je ve srovnání s regionem střední Evropy velmi udržitelný. Díky tomu jsme stále zajímavou lokalitou pro investice firem, které mají definované cíle v této oblasti. Kvůli nízké míře neobsazenosti a omezeným možnostem výstavby očekáváme i v následujících letech vysokou poptávku po projektech, které jsou alespoň v pokročilém procesu povolování,” míní generální ředitel Panattoni pro Česko a Slovensko Pavel Sovička.

Tuzemský trh poznamenalo loni zpomalení poptávky, které korespondovalo s obdobným vývojem i v dalších evropských státech. V roce 2023 poptávka meziročně klesla o 36 % na 938 400 m² nově pronajatých ploch, z toho téměř 70 % tvořily předpronájmy. Průměrná velikost nově pronajaté plochy činila 6300 m². Jedenáct pronájmů přesáhlo 20 000 m², ovšem žádná nová smlouva nebyla uzavřena na prostory větší než 60 000 m². Celková nájemní aktivita včetně renegociací loni dosáhla 1,53 milionu m², což představuje 30% meziroční pokles. Podíl prodloužených stávajících smluv se zvýšil na 42 % oproti 35 % v roce 2022. Od letošního roku experti očekávají, že se bude poptávka po nových prostorách pohybovat na 800 000 m², což odpovídá průměru za posledních 10 předpandemických let.

„Připravujeme nabídky převážně pro klienty na lokality s dobrou dostupností na německý a rakouský trh, kde jsou jak velké trhy finální spotřeby, tak další sítě dodavatelských řetězců. U velkých poptávek je velmi důležitým faktorem výška budovy, která umožňuje efektivnější využití prostoru a současně souvisí s větší robotizací procesů. Stále častěji se díky tomu setkáváme s poptávkami vyžadující vyšší čistou výšku haly, než je standardních 10 metrů,” popisuje Hřivnacký.

V roce 2023 bylo dokončeno téměř 922 000 m²nových prostor, což je druhý nejlepší výsledek v historii. 87 % z nich je již obsazeno, což potvrzuje přetrvávající sílu poptávky. Na druhou stranu developeři zareagovali na její zpomalení omezenější výstavbou v následujících letech. Aktuálně je realizováno 980 000 m² a pouhých 600 000 m² má být zkolaudováno ještě letos. I z toho důvodu se celková míra neobsazenosti v závěru roku mírně zvýšila. Stále zůstává velmi nízká 1,75 %, ale meziročně jde o růst o 55 bazických bodů. Na trhu se současně objevuje nový fenomén „šedé“ neobsazenosti. Jde o objekty ve stavu shell-and-core ve finální fázi výstavby, které jsou developery formálně považované za nedokončené, dokud nenaleznou nájemce. V současné době jde o více než 300 000 m². Kromě toho se trh potýká s rostoucím počtem podpronájmů. To vše může letos přispět k růstu neobsazenosti nad stále nízkou úroveň 3 %.

Nájemné v prémiových prostorách se pohybuje kolem 7,55 eur za m² na měsíc, patrné jsou velké rozdíly mezi regiony i starší a novou výstavbou. Nejvyššího nájemného lze dosáhnout především u renegociací v prémiových lokalitách. U nových pronájmů se očekává zvýšený tlak na výši nájemného. „Průmyslové a logistické nemovitosti jako investiční aktivum loni obstály navzdory vysoké inflaci ze všech segmentů komerčních realit nejlépe, společně s retailovými parky. Na druhou stranu dražší dluhová obslužnost a zvýšení úrokových sazeb mělo dopad na yield resp. očekávanou návratnost. Hodnota nemovitostí spíše stagnovala a podobný vývoj lze očekávat i letos,“ popisuje vedoucí v investičním oddělení v CBRE Jakub Stanislav.

Významnější transakce na trhu neproběhla už více než rok. Majitelé nemovitostí a potenciální investoři měli výrazně odlišné představy o ceně a současně vlastníci disponovali dostatkem likvidity, takže nebyli nuceni k prodeji a vyčkávali na výhodnější nabídku. „Nálada na trhu se postupně mění. Kupující a prodávající jsou stále blíže ke shodě, takže zejména ve druhé polovině roku lze očekávat změnu u několika nemovitostí,“ uzavírá Stanislav.

Další články k tématu