Novinky » V Brně se staví 35 tisíc m2 kanceláří, neobsazenost má vzrůst až na 16 %

V Brně se staví 35 tisíc m2 kanceláří, neobsazenost má vzrůst až na 16 %

02.03.2023 | Petr Bayer Aktualizováno: 07.03.2023

V Brně bylo loni dokončeno 33 000 čtverečních metrů kanceláří, meziročně o 84 % více. Ve výstavbě je 35 000 m², z toho 26 100 m² by se mělo dokončit letos. V horizontu 3 let tak přibyde významné množství plochy, o kterou zatím nejspíš nebude zájem. Počet studentů poklesl o 30 %, propagace Brna v zahraničí a obchodní přístup jsou nedostatečné a nové firmy míří raději do polských měst. V nejnovější zprávě to uvádí Cushman & Wakefield.

Většinu kancelářských nájemců v Brně dlouhodobě tvoří především mezinárodní centra sdílených služeb a technologické firmy, v posledním desetiletí však zájem těchto společností postupně ochladl. „Z nájemců, kteří nyní přebudovávají prostory, asi 40 % velikost redukuje, některé společnosti kvůli efektivitě konsolidují i více poboček do menšího počtu budov. 30 % firem ale i při změnách uspořádání zůstává na stejné výměře a dalších 30 % expanduje,“ říká vedoucí regionálních trhů C&W Lukáš Netolický.

V Brně se dá pro příští roky očekávat růst neobsazenosti až na 16 %. Staví se přitom ve vysoké kvalitě, projekty splňují stále větší nároky firem na pracovní prostředí i na soulad s principy ESG. To spolu s vysokými stavebními náklady zvyšuje tlak na cenu nájmů – původně se pro roky 2025 až 2026 mluvilo o růstu ze současných 16,5 až na 20 eur za m² měsíčně. „Jsou sice projekty, kde se za tuto cenu kancelářské prostory pronajímají, ale nejde o tzv. prime rent, nejvyšší dosahované nájemné. To nejspíš zůstane pod 18 eur i v příštích několika letech,“ míní Netolický. Platit vyšší nájemné si mohou dovolit jen úspěšné menší technologické firmy do 100 zaměstnanců a 1000 pronajímaných m². Velká centra sdílených služeb, která jsou v Brně hlavním nájemcem kanceláří, ale takovou cenu neakceptují.

Kvůli trvale nízkým úrovním nájmů a zároveň stále rostoucím stavebním nákladům musejí developeři kanceláří v Brně i nadále počítat s mnohem nižší rentabilitou projektů. Ta průměrně dosahuje 15 – 20 % oproti 20 – 25 % v Praze. Jsou případy, kdy se u plánovaných projektů cena stavebních nákladů a očekávaného profitu dostává na hranici valuační hodnoty projektu i nad ni. Trh se tak stává méně atraktivní zejména pro institucionální developery.

Spekulativní výstavba již dříve v Brně vyžadovala značnou dávku odvahy – a u výstavby v příštích letech to bude platit ještě více. Jedině dobře pozičně usazený a stavebně i leasingově nastavený projekt má šanci uspět, banky vyžadují předpronájem 30 až 50 %. Zájemci o nové, větší prostory často vyžadují ujištění, že se projekt opravdu začne stavět.

„V následujících letech budeme v Brně svědky vzniku nových kancelářských projektů, které ale zatím zůstanou zčásti neobsazené. Než se trh opět oživí, bude ještě nějaký čas trvat, a volné metry se budou zaplňovat postupně a pomalu. Napomoci by tomu mohl příchod nových firem – k tomu je ale potřeba aktivnější zapojení města a státu, tak jako v jiných regionech CEE,“ dodává Netolický.