Novinky » V Praze má být dokončeno 73 tisíc m2 kanceláři, nájmy nižší než ve Vídní a Varšavě

V Praze má být dokončeno 73 tisíc m2 kanceláři, nájmy nižší než ve Vídní a Varšavě

15.03.2022 | Petr Bayer

V Praze je nyní ve výstavbě 15 kancelářských projektů, z nichž 73 000 čtverečních metrů má být zkolaudováno letos, z toho 30 % prostor je předpronajato. Loni bylo dokončeno pouhých 57 000 m² a pronajalo se 208 000 m²kanceláří, což byl meziroční nárůst o 23 %. Neobsazenost v posledních měsících vystoupala na 7,8 %, k dispozici bylo necelých 300 tisíc m² volných kanceláří. Letos má růst zpomalít. „Nedostatek prémiových projektů na trhu povede k růstu nájmů. Ty se aktuálně pohybují mezi 23,5 až 24 eur za m² měsíčně. Na druhou stranu se pražský kancelářský trh stává trhem nájemců, majitelé nemovitostí nabízejí ve zvýšené míře pobídky jako nájemní prázdniny či vyšší příspěvky na vybavení u prodloužení smluv,“ říká vedoucí pronájmů CBRE Helena Hemrová. Pražský kancelářský trh tvoří 3,73 milionu m².

Druhý největší trh Brno se díky přítomnosti řady IT společností a center sdílených služeb etabloval jako vyhledávaný kancelářský trh mezi Prahou, Vídní a Bratislavou. Jedním z důvodů silné přítomnosti technologických společností jsou brněnské univerzity, které přitahují místní i zahraniční studenty a vytvářejí vysoce kvalifikovanou, ale stále dostupnou pracovní sílu. Proto se trh navzdory pandemii stabilně rozvíjí. Momentálně ke zhruba 640 000 m² přibyde dalších 66 600 m² ve výstavbě. Neobsazenost se loni mírně zvýšila na 11,8 %. Nájemné v minulých dvou letech rostlo kvůli zvyšující se ceně stavebních nákladů i novému projektu v centru města, který nastavil novou hranici. Výše prémiového nájmu se tak aktuálně pohybuje od 15 do 16 eur za m² měsíčně. Celková plocha kanceláří v Ostravě dosahuje 219 100 m², přičemž je ve výstavbě jediný projekt s 20 600 m² pronajímatelných ploch. Leasingová aktivita byla loni srovnatelná s předchozím rokem a neobsazenost dosáhla 5,9 %. K nastěhování je 13 000 m² volných kanceláří. Prémiové nájemné v Ostravě loni mírně vzrostlo na 12,50 až 13 euro za m² měsíčně.

Leasingová aktivita v Bratislavě drží krok s novou výstavbou, nájmy zůstávají stabilní. Loni se trh rozrostl o 63 300 m²kanceláří, což představuje meziroční růst o 3,9 %. Neobsazenost se v posledních letech postupně zvyšovala (z 6 % v roce 2018 na loňských 11,7 %), ovšem předloni již začalo tempo růstu zpomalovat. Zásadní roli v tom sehrál uplynulý rok, který se z pohledu leasingové aktivity stal historicky nejúspěšnějším. Dohromady 240 000 m²pronajatých ploch představuje meziroční zvýšení o 34 %. Téměř čtvrtina nových nájemců se rekrutovala z IT. Na druhém místě s 46 300 m² pronajatých prostor překvapivě figuroval veřejný sektor, 19,37 % představuje dvojnásobek oproti roku 2020.

„Výše nájmu v prémiových kancelářských prostorách zůstává na 17 eur za m² měsíčně. Ve výstavbě je 6 nových projektů s celkem 138 000 m² pronajímatelných ploch: 25 000 m² bude dokončeno letos a 113 000 m² o rok později. Aktuálně je na trhu kolem 233 000 m² volných kanceláří, což odpovídá 11,7% neobsazenosti. Loňský rok byl předzvěstí oživení, které bude pokračovat i letos. Očekáváme, že poptávka zůstane nadále silná a neobsazenost bude i z důvodu odložení dokončení některých projektů na rok 2023 postupně klesat k 9 %,“ míní vedoucí týmu zastupování nájemců CBRE Simon Orr.

Varšava zaznamenala rekordní počet nově dokončených kanceláří, nájemné vzroste. Loni bylo v polské metropoli dokončeno 324 600 m² nových kanceláří, což je nejvíce od roku 2016. Došlo k oživení poptávky, i když leasingová aktivita stále ještě nedosáhla předcovidových hodnot. Celkově bylo pronajato 646 500 m², což představuje meziroční zvýšení o 6 %. Na druhou stranu velký počet nově dokončených projektů (a to i přesto, že 70 % kanceláří již bylo předpronajato) způsobil růst neobsazenosti. „Zůstává volných 778 400 m² administrativních prostor, což odpovídá 12,66% míře neobsazenosti (meziročně o 2,8 procentních bodů více). V následujících letech tempo nové výstavby výrazně zpomalí. Tento fakt v kombinaci s rostoucí poptávkou způsobí, že neobsazenost začne postupně klesat, a to až o 4 body v následujících 3 letech. S tím bude vyvíjen tlak na růst prémiových nájmů, které se zatím drží na 25,5 eur za m² měsíčně. Navíc dojde k útlumu pobídek pro nájemce,“ uvádí Jana Prokopcová z CBRE.

Budapešťský trh loni zaznamenal nejnižší objem nově dokončených kanceláří od roku 2013: celkem 44 500 m²představuje meziroční pokles o 81 %. Šlo o dvě budovy zkolaudované v 1. pololetí (Evosoft HQ a BudaPart City). U řady projektů došlo k přesunutí na letošní rok, takže současná prognóza počítá s dokončením 302 600 m² nových kanceláří. To by znamenalo druhý nejlepší výsledek od roku 2009. Část projektů má plánovaný termín dokončení v posledním kvartále letošního roku, takže může dojít ke zpoždění. Leasingová aktivita loni dosáhla 365 800 m² s meziročním růstem o 9 %. Hlavními tahouny poptávky byly firmy z oblasti technologií a telekomunikace a výroby a energetiky.

„Míra neobsazenosti se loni po značném zvýšení v roce 2020 ustálila na 9,2 %. Vzhledem k plánovanému dokončení řady nových projektů a mírné poptávce nájemců letos očekáváme, že neobsazenost dále poroste, nicméně již ne rychlostí jako během vrcholu pandemie. V závěru roku 2023 by mohla dosáhnout 11 až 12 %. Navzdory zmiňovaným okolnostem zůstává výše nájmů u prémiových nemovitostí stabilní na 15,9 eur za m² na měsíc. Předpokládáme, že ani letos k žádným výrazným výkyvům v oblasti nájmů nedojde. Ovšem ve zvýšené míře se začnou objevovat pobídky pro potenciální nájemce,“ dodává Prokopcová.

Vídeňský kancelářský trh loni zaznamenal historicky nejnižší leasingovou aktivitu, když se pronajalo 169 000 m² kanceláří. Společnosti přehodnocovaly strategie i pronájmy, což způsobilo odklad řady plánovaných rozhodnutí. Ovšem letos čeká trh oživení. Především ve 2. pololetí lze předpokládat uzavření řady přednájemních smluv na projekty s plánovaným dokončením v letech 2023 a 2024. Stále více firem se bude přiklánět k hybridnímu modelu práce a preferovat kanceláře s většími a flexibilně řešenými prostory, kterých je nedostatek. Dokončeno letos má být 130 000 m² kancelářských prostor, z toho 77 % připadá na nově zrekonstruované objekty v centru města. Více než tři čtvrtiny z nich jsou již předpronajaty.

„Ve Vídni to jsou majitelé nemovitostí, kdo má při vyjednávání o smluvních závazcích navrch. To v minulosti vedlo k růstu nájmů i omezení pobídek pro nové nájemce. Nic zásadního na tom nezměnila ani pandemie koronaviru. Průměrná výše nájmu v prémiových kancelářích v posledních letech vystoupala až na 26 eur za m² měsíčně. A vzhledem k nízké neobsazenosti, která se pohybuje kolem 4 % a omezenému množství nových objektů, které mají být v blízké době dokončeny, bude tlak na další růst nájmů pokračovat,“ uzavírá Prokopcová.

Další články k tématu