Rozhovor » Urbanista Hnilička: Náklady na obyvatele satelitu jsou skoro 5 krát vyšší než v blokové zástavbě

Urbanista Hnilička: Náklady na obyvatele satelitu jsou skoro 5 krát vyšší než v blokové zástavbě

Praha je ve srovnání s jinými metropolemi velmi řídkým městem. Má hustotu jen 24 obyvatel na hektar, zatímco Vídeň 41 nebo Milán 73. Urbanisté přitom uvádějí minimum 50 obyvatel na hektar pro efektivní fungování veřejné dopravy. Velké rozdíly lze také nalézt v nákladech na údržbu veřejných prostor a infrastruktury. „Roční náklad na jeden hektar v zástavbě rodinných domů činí 5900 korun na osobu za rok, zatímco v blokové zástavbě 1283 korun,“ říká v rozhovoru v časopise Skypaper architekt a urbanista Pavel Hnilička.

Myslíte si, že by měl být schválen Metropolitní plán Prahy v současné podobě?

Já doufám, že bude Metropolitní plán schválen v principech, podle kterých byl vytvořen. Jádro má dobré, je třeba doladit dílčí nastavení. Zároveň si myslím, že v Praze není jiné cesty, než aby Metropolitní plán fungoval v obecné rovině, a pro jednotlivá místa vznikaly konkrétní zastavovací plány. Jedině ty pak mohou řešit detaily. Neumím si představit, že bude mít Metropolitní plán dopad do detailu jednotlivého pozemku, že se nakonec všichni vlastníci domluví a budou s ním souhlasit.

Jak tedy najít dohodu?

Buď se v Praze plán schválí na sílu, pak ale stěží bude oblíben a bude snaha jej neustále měnit, nebo se bude vyjednávat tak dlouho, až se mezitím město a společnost promění natolik, že bude třeba začít znovu. Řešení je přitom jednoduché - ve stavebním zákoně lze nastavit pravidlo, že územní plán nezakládá žádné právní nároky na jednotlivé stavebníky, že to dělá až zastavovací plán tak, jak to mají například v Německu, Rakousku, Nizozemsku, Polsku či Maďarsku. Pak by byla jasná hierarchie, Metropolitní plán by stanovil základní nadřazené principy pro celé město, které by bylo možné snadněji v dohledné době schválit, a zmizela by úzkost lidí nad dílčími úpravami jejich jednotlivých pozemků, která současné dohodě brání. V menších skupinách by se pak snáze hledala řešení urbanistických detailů u plánů menších území.

Pomohlo by to zlepšit prostředí, které se zdá být k výstavbě nepříliš přátelské?

Největší potíže jsou vždy s umístěním stavby, řada projektů vyvolává bouřlivé reakce a získání stavebního povolení se prodlužuje i na deset let. Řada investic vstupuje do chabě připravených území bez jasně vydefinované urbanistické struktury. Územní plány, podle kterých se u nás v drtivé většině případů staví, neřeší prostorové vazby ulic, náměstí, veřejných prostranství. Správný postup je zastavovací plán, který vymezí uliční čarou jednotlivé stavební bloky a veřejná prostranství. Kdyby město mělo takové plány připravené, velmi by se zrychlilo stavební řízení. Je dobře, že Praha s tím pomalu začíná formou územních studií, jako například na Bubny – Zátory, máme však ještě velký kus cesty před sebou. Zásadně by situaci mohl pomoci nový stavební zákon.

Jak vnímáte veřejný prostor?

Pojem veřejný prostor v urbanismu vnímám jako jednu z nejvyšších hodnot, o kterou je třeba poctivě pečovat. Města se dříve stavěla tak, že jednotlivé veřejné prostory na sebe navazovaly a tvořily určité kontinuum. Z jejich spojení a prostorových kvalit se utvářel obraz města, jeho atmosféra a duch, dnes bychom řekli spíše „brand“. Myslím si, že právě rozpad městské struktury izolováním jednotlivých staveb způsobil, že si lidé najednou uvědomili, že přicházejí o něco hodnotného, že přicházejí o místa, kde se dobře cítí a nevědomky staví ne-místa, která jsou mnohdy velmi ošklivá. Zároveň je jasné, že kvalitních prostranství se nedá docílit, když si každý stavebník staví sám svůj dům bez ohledu na ostatní, proto je nutná koordinační role města. Stavebníci by si měli uvědomit, že dobrý urbanismus zvýší hodnotu jejich nemovitosti, protože ta je daná vždy místem.

Tomu ale nepomáhá, že celý proces trvá tak dlouho…

Pokud se budeme srovnávat s okolními zeměmi západní Evropy, naši konkurenceschopnost zcela jistě ohrožuje délka povolování staveb. Pokud podáváte žádost o stavební povolení, jste jako stavebník povinován doložit desítky a desítky razítek, jejichž obstarání stojí velmi mnoho úsilí a času. Bohužel úřady velmi často nedodržují správní lhůty, systém je extrémně komplikovaný. K jednomu stanovisku potřebujete jiné stanovisko, abyste dostal to jiné stanovisko tak potřebujete ještě jiné stanovisko a tak dále. Je samozřejmě velká otázka, jestli potřebujeme pro běžný projekt 52 razítek.

Absurdní je také systém, kdy si ta razítka musí obstarávat stavebník sám. Stát nemá žádnou kontrolu nad tím, jaká dokumentace právě cestuje po úřadech. To znamená, že projektant může na jiný úřad poslat jinou dokumentaci, než pak pošle zase na nějaký další úřad a pak na stavební úřad.

Dodržování lhůt má vyřešit fikce souhlasu, pokud se úřad nevyjádřil ve lhůtě, souhlasí. Je to správná cesta?

Já si myslím, že by to byl velice rozumný nástroj, protože v současné chvíli je stavebník ponechán úředníkům napospas. Sice existuje správní řád a máme nějaké lhůty dané, ale ty se často nedodržují. Nezbývá nám nic jiného, než volat na ty úřady a ptát se, kdy už to bude. Tento stav souvisí s podfinancováním pracovníků stavebních úřadů. Stavebník nutně potřebuje, aby jejich záměry posuzovali vysoce kvalifikovaní a vzdělaní lidé, kteří se však do úředního stavu za tabulkové platy stěží budou hrnout. Povolení se komplikují, počty stránek v rozhodnutí různými útoky zúčastněných stran v povolovacím procesu narůstají, a ještě se vyhrožuje, že se úředníkům strhne pokuta už z tak nízkého platu, když rozhodne špatně. Divíme se potom, že někteří si lhůty prodlužují, vyžadují se další a další stanoviska k věci a verdikty se odkládají?

Když jsme hovořili o změně principů ve stavebním řízení, to podle vás nový zákon řeší dobře?

Ano, to si myslím, že ano. Co nás architekty v naší komoře trochu znervózňuje, je způsob nastavení územního plánování, kde vidíme řadu nástrojů, které by bylo dobré použít. Řada věcí by se dala udělat podobně jako v Německu nebo ve Francii. V těchto zemích mají například specifická pravidla pro brownfieldy. V územním plánu je vymezena rozvojová oblast, která má jiná pravidla než ustálená lokalita. Pokud povoluji stavbu kupříkladu uprostřed vilové zástavby, která je historicky dostavěná a stabilizovaná, je jasné, že by tam měla platit jiná pravidla, než když povoluji celé nové území, kde teprve vznikají ulice, náměstí, domy.

Stavební zákon by měl umožnit platnost jiné typologie na různých územích. Dále chybí zmíněné předdefinování pozic zastavovacích plánů, povinná účast architekta na kolaudaci jím navržené stavby a další věci, které řešíme z pohledu naší praxe při navrhování. Přesto vnímám připravovaný zákon pozitivně. Zároveň si myslím, že by se ještě měla vést debata o budoucím postavení obcí v povolování.

Měla by vzniknout nezávislá soustava stavebních úřadů mimo radnice?

Tady se naše představa v rámci České komory architektů trochu rozchází s ministerstvem v otázce nastavení pravidel. Vnímáme snahu povolování profesionalizovat, což je naprosto v pořádku, ale nesmíme zapomínat na lokální znalost a lokální odpovědnost. Pokud je dobrý starosta, který má politickou odpovědnost a uspěje ve volbách, určitě by měl mít možnost vstupovat do jednotlivých stavebních řízení z nějaké silnější pozice. A to buď osobní cestou v menších sídlech, ve větších sídlech pak prostřednictvím městských architektů nebo komisí, které by se nějakým způsobem do té debaty zapojovaly. Je těžké si představit, že nějaká - ač erudovaná úřední osoba - přijde a bude mít vztah k místu stejně odpovědný jako starosta. Tady by se měl hledat balanc mezi státní správou a samosprávou, přičemž nikdo by neměl nikoho válcovat.

Jde tedy o to nevyšachovat starostu a místní politiky úplně?

V minulosti starosta podepisoval stavební povolení a měl tak i přímou odpovědnost za to, co se v místě schvaluje a povoluje. Když se podíváme třeba do Vídně, tak ta má stavební komisi pro posuzování velkých projektů, ve které sedí architekti, stavaři, geodeti, sociologové a řada dalších profesí. Členů je zhruba 12 a jsou voleni na tři roky oproti čtyřem volebním rokům, aby nebyli přímo závislí na současných politicích. Taková komise může obecně zvednout stavební kulturu. Nejde jenom o to, jak stavební povolení zrychlit, ale i o to, jak zlepšovat úroveň stavění.

Výrazné téma, které hýbe velkými městy, je nedostupné bydlení. Stát působí bezradně, může něco dělat Praha?

Pro dostupnost bydlení by velmi pomohlo, aby Praha připravila dobré podmínky pro výstavbu a podporovala ji. Dneska je pro developery často jednodušší stavět mimo Prahu, a to zejména z důvodu délky obstarání těch jednotlivých povolení. Praha by také mohla vytipovat určité lokality a podporovat, aby se na nich stavěly byty. Nemusí je fyzicky stavět vlastními silami, i když můj názor je takový, že by si města měla část bytového fondu obstarat sama. Ve Vídni, která se pravidelně umisťuje na žebříčku kvality bydlení na předních příčkách světového srovnání, bydlí dvě třetiny obyvatel v městských bytech. Město svou bytovou politikou úspěšně koriguje gentrifikaci, vznik ghett a další problémy velkoměst.

Praha má tolik brownfieldů, že by se do nich vešlo celé Brno. Bude třeba zavést specifická pravidla, aby se na nich začalo více stavět?

V současné době se také chystají Bubny-Zátory, Rohanské nábřeží, nákladové nádraží Žižkov, rozvíjí se Libeň, Holešovice, Vysočany, Zličín, Jinonice. Vše jde ale zoufale pomalu. Velký projekt Hafen City v Hamburku měl pro svůj rozvoj specifická pravidla, stejně tak i Masena Nord v Paříži a další jiné velké městské projekty po Evropě. Je velký rozdíl, když stavíte dům do již hotové čtvrti, kde již máte své sousedy dané, a když stavíte celou novou čtvrť, kde se sousedské vztahy teprve ustanoví.

Lidé brání husté zástavbě. Proč je důležité nemít příliš rozvolněné město?

V politice se usadila hesla typu „více zeleně, méně betonu“, „tady není developerovo“ a jiná další. Je ale „dobro“ zastavět okolí Prahy v okruhu 50 kilometrů kobercem rodinných domů, nebo je lepší pokusit se o mix různých struktur s lokálně vyšší hustotou, než má kobercová zástavba, a zkusit tak zachránit kus přírody nejen pro naši vlastní rekreaci? Je „dobro“ tolik zatěžovat naše životní prostředí, když stejného komfortu můžeme dosáhnout úspornější cestou?

Praha je v porovnání s jinými metropolemi velmi řídké město. Má v průměru hustotu jen 24 obyvatel na hektar, což je ve srovnání s jinými městy jako Vídeň (41) nebo Milán (73) málo. Urbanisté často operují s hustotou 50 obyvatel na hektar, která je minimem například pro efektivní fungování veřejné dopravy. Praha má v sobě zakódovány extrémy: například lokalitu rodinných domů Nová Dubeč s pouhými 21 obyvateli na hektar a na druhé straně Vršovice se 322 obyvateli na hektar. Na stejném území se tedy dokáže zabydlet 15krát více obyvatel. Mezi nejvíce „developersky vytěžený“ projekt bychom mohli označit Nové Město, které založil Karel IV.

Tvůrce metropolitního plánu Roman Koucký říká, že je s podivem, že Praha ještě ekonomicky nezkrachovala…

Výhody a nevýhody příliš řídké zástavby jsou v tom, že neefektivně využívá půdu a taková zástavba je velmi náročná na dopravní a technickou infrastrukturu. Pokud v území na velké ploše bydlí málo lidí, je malá šance tam zavést veřejnou dopravu, narůstají plochy ulic a dálnic, protože v těch místech se nedá pohybovat většinou jinak než vlastním automobilem. My jsme se podrobně věnovali tomu, jaký je vztah mezi hustotou osídlení města a ekonomikou v knize Hustota a ekonomika měst. Velké rozdíly lze nalézt v nákladech na údržbu veřejných prostor a infrastruktury v přepočtu na jednoho obyvatele takových lokalit.

Můžete být konkrétní?

Roční náklad na jeden hektar v zástavbě rodinných domů činí 5900 korun na osobu za jeden rok, zatímco v blokové zástavbě jen 1283 korun na osobu za jeden rok. Vidíme, že obyvatel kolonie rodinných domů tedy podle zkoumaných dat ze společného rozpočtu potřebuje 4,6krát více než obyvatel blokové zástavby. Když si uvědomíme, že hektar je pouze 100x100 metrů, tak zjistíme, že se v součtu jedná o obrovské sumy, které je možné věnovat školám, nemocnicím nebo sportovním stavbám. Finančně nejvýhodnější je tedy bloková struktura typu oblíbených Vinohrad nebo Dejvic, kde výdaje na jednoho obyvatele jsou nejnižší. To je dáno nejvyšší hustotou obyvatelstva ze všech struktur. Zároveň je zřejmé, že vysoká hustota obyvatel nebrání tomu, aby bylo takové místo příjemné pro život.

Jaká je podle Vás ideální hustota města z pohledu ekonomiky?

My jsme dospěli ještě k jednomu závěru - tím zlomovým číslem, u kterého se „láme chleba“ je sto obyvatel na hektar. Při rostoucí hustotě už náklady závratně neklesají, ale v nízkých hustotách obyvatel pod 100 obyvatel na hektar snížení hustoty náklady na provoz a údržbu veřejných prostranství doslova vystřelí nahoru. Klesne-li například hustota ze 70 na 20, tak se náklady dramaticky zvyšují. Namísto zhruba 3200 korun na obyvatele a rok se náklady zvýší dokonce 2,5krát až na 8000 korun na obyvatele a rok! A to o rozdíl hustoty obyvatel činící pouze 50 lidí na hektar.

Takže stovka obyvatel na hektar je to „magické číslo“?

Ano a toto – jak říkáte – „magické číslo“ najdeme ještě v jedné podstatné souvislosti. Od sto obyvatel na hektar začíná fungovat pěší docházka. Městská zástavba, kde lze pěšky dojít k nějakému skutečnému cíli, jako je například obchod nebo pošta, musí mít hustotu osídlení minimálně sto obyvatel na hektar. Taková oblast už může fungovat jako samostatná čtvrť s únosnou vybaveností, použitelnou veřejnou dopravou a obydlenými ulicemi. Vždyť samotné slovo čtvrť je odvozeno od velikosti území, které lze přejít za čtvrt hodiny a ve kterém by měly být zastoupeny základní služby a obchody.

A co druhý limit intervalu? Jaké nevýhody má příliš řídká zástavba?

Hustota pod 30 obyvatel na hektar znamená závislost na automobilu jako jediném možném dopravním prostředku. Z dat desítek zemí autoři Newman a Kennworthy objevili, že pro efektivní fungování veřejné dopravy je nutná hustota alespoň 50 obyvatel na hektar. Hustota pod 50 obyvatel na hektar znamená její dysfunkci. Pod touto hranicí bývají dotace z obecních rozpočtů už tak vysoké a spoje tak řídké, že veřejná doprava přestává být pro obyvatele atraktivní.

Petr Bayer

Petr Bayer
Jilemnického 2238 53002 Pardubice Česká republika
mobil:	+420 602 309 872
e-mail:	bayer@skypaper.cz info@skypaper.cz

Urbanista Hnilička: Náklady na obyvatele satelitu jsou skoro 5 krát vyšší než v blokové zástavbě

Odběr newsletteru

Aktuality

Rychlé vyhledávání

Anketa

Fotogalerie

Kalendář akcí

Kontakt